What is a special assessment on a Miami condo?

A special assessment is a one-time charge the condo association levies on owners to cover major repairs or reserve shortfalls — for example structural work required after Florida's post-Surfside recertification laws. They can run from thousands to six figures per unit, so buyers increasingly screen for buildings without pending assessments.

How does own.miami measure a building's financial health?

Our Building Score includes a Health axis computed from the listing-level signals we extract — special assessments, upcoming assessments, 40/50-year recertification status, association litigation and financing restrictions lower it; an explicit "no special assessments" raises it. It is one input into the overall data-driven score, updated daily.

Should I avoid buildings with special assessments?

Not necessarily — a building that has already completed and paid for its assessment can be a good value, while a low price may reflect an assessment yet to come. Use the Health signal as a prompt to ask the right questions: what work is planned, who pays, and is it funded.

Condos à Coconut Grove sans cotisations spéciales

Depuis que la Floride a durci les règles de recertification et de réserves des copropriétés, la santé financière d'un immeuble — cotisations spéciales, recertification et litiges — compte autant que la vue. Nous extrayons ces signaux de chaque annonce et les regroupons dans un score de Santé quotidien. Ci-dessous : les immeubles classés par Santé et les annonces actuelles indiquant explicitement l'absence de cotisations spéciales.

Immeubles classés par santé financière

#	Immeuble	Quartier	Santé	Score	$/sqft
1	Townscape	Coconut Grove	100	71	$7,031/m² ($653/sqft)
2	Waters Edge	Coconut Grove	100	66	$5,182/m² ($481/sqft)
3	Gables Waterway Towers	Coconut Grove	94	72	$5,820/m² ($541/sqft)
4	Admiral Farragut	Coconut Grove	94	59	$5,919/m² ($550/sqft)
5	Bridgeport Villas	Coconut Grove	93	65	$7,299/m² ($678/sqft)
6	Grove at Grand Bay North	Coconut Grove	90	74	$18,270/m² ($1,697/sqft)
7	Virginia Grove	Coconut Grove	90	71	$6,037/m² ($561/sqft)
8	Nevis	Coconut Grove	90	71	$4,895/m² ($455/sqft)
9	Grove Club	Coconut Grove	90	70	$7,034/m² ($654/sqft)
10	Indiana Grove	Coconut Grove	90	69	$10,663/m² ($991/sqft)
11	Edgewater East	Coconut Grove	90	69	$6,708/m² ($623/sqft)
12	Cocostyle	Coconut Grove	90	69	$7,004/m² ($651/sqft)
13	Coconut Developers	Coconut Grove	90	68	$8,611/m² ($800/sqft)
14	Oaks	Coconut Grove	90	67	$7,047/m² ($655/sqft)
15	2955 Shipping Ave	Coconut Grove	90	67	$11,232/m² ($1,043/sqft)
16	Grove Hill Tower	Coconut Grove	90	67	$10,572/m² ($982/sqft)
17	Dakota	Coconut Grove	90	66	$7,739/m² ($719/sqft)
18	Mr. C	Coconut Grove	90	66	$19,141/m² ($1,778/sqft)
19	Grove Square	Coconut Grove	90	65	$7,680/m² ($713/sqft)
20	Provence Village in the Grove	Coconut Grove	90	65	$8,763/m² ($814/sqft)
21	Club Residences at Park Grove	Coconut Grove	90	63	$23,689/m² ($2,201/sqft)
22	Tiger's Trapp	Coconut Grove	90	62	$8,656/m² ($804/sqft)
23	Marbella Villas	Coconut Grove	90	62	$5,930/m² ($551/sqft)
24	Mutiny Park	Coconut Grove	90	62	$11,175/m² ($1,038/sqft)
25	One Park Grove	Coconut Grove	90	61	$31,188/m² ($2,897/sqft)
26	Two Park Grove	Coconut Grove	90	60	$28,193/m² ($2,619/sqft)
27	The Tower	Coconut Grove	90	60	$14,681/m² ($1,364/sqft)
28	Courtyards of the Grove	Coconut Grove	90	59	$7,213/m² ($670/sqft)
29	French Village in the Grove	Coconut Grove	90	59	$8,705/m² ($809/sqft)
30	Glasshaus	Coconut Grove	90	58	$14,529/m² ($1,350/sqft)
31	At Vizcaya	Coconut Grove	90	58	$14,435/m² ($1,341/sqft)
32	The Gables	Coconut Grove	90	58	$12,302/m² ($1,143/sqft)
33	The Lincoln	Coconut Grove	90	57	$14,535/m² ($1,350/sqft)
34	Grove at Grand Bay South	Coconut Grove	90	56	$20,972/m² ($1,948/sqft)
35	Grove Garden C	Coconut Grove	90	56	$9,800/m² ($910/sqft)
36	The Executive	Coconut Grove	90	55	$13,214/m² ($1,228/sqft)
37	Brickells Flagler	Coconut Grove	90	54	$14,542/m² ($1,351/sqft)
38	Tigertail Bay	Coconut Grove	90	52	$9,675/m² ($899/sqft)
39	Beacon Harbour	Coconut Grove	90	52	$15,624/m² ($1,452/sqft)
40	Grovenor House	Coconut Grove	90	51	$17,021/m² ($1,581/sqft)

Classement complet des immeubles →

Annonces sans cotisations spéciales

Condos actifs dont l'annonce indique explicitement l'absence de cotisations spéciales.

$839,000$5,752/m² ($534/sqft)

2 ch · 2.5 sdb · 146 m² (1,570 sqft)

90 Edgewater Dr #104

Gables Waterway Towers

Aucune cotisation spéciale

Listing courtesy of Coldwell Banker Realty — Steve Weiss (Lic. #3111131) · MLS #A12076408

$650,000$5,744/m² ($534/sqft)

2 ch · 2 sdb · 113 m² (1,218 sqft)

6815 Edgewater Dr #301

Admiral Farragut

Aucune cotisation spéciale

Listing courtesy of Wall Street Luxury Properties LLC — Karina Astorga (Lic. #3053514) · MLS #A12068140

$650,000$5,730/m² ($532/sqft)

2 ch · 2 sdb · 113 m² (1,221 sqft)

100 Edgewater Dr #142

Waters Edge

Aucune cotisation spéciale

Listing courtesy of Compass Florida, LLC. — Jessica Deaunovich (Lic. #3573272) · MLS #A12041968

$6,900,000$14,819/m² ($1,377/sqft)

6 ch · 4.5 sdb · 466 m² (5,012 sqft)

2 Grove Isle Dr #B801-802

Grove Isle

Aucune cotisation spéciale

Listing courtesy of Coldwell Banker Realty — David Sporn (Lic. #0340087) · MLS #A12021534

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'une cotisation spéciale sur un condo à Miami ?+

Une cotisation spéciale est une charge ponctuelle que l'association de copropriété impose aux propriétaires pour couvrir des réparations majeures ou un manque de réserves, par exemple des travaux structurels exigés par les lois de recertification de Floride après Surfside. Elles peuvent aller de quelques milliers à six chiffres par unité, si bien que les acheteurs recherchent de plus en plus des immeubles sans cotisation en attente.

Comment own.miami mesure-t-il la santé financière d'un immeuble ?+

Notre Score d'Immeuble comprend un axe Santé calculé à partir des signaux que nous extrayons de chaque annonce : les cotisations spéciales, les cotisations à venir, le statut de recertification à 40/50 ans, les litiges de l'association et les restrictions de financement le font baisser ; une mention explicite « aucune cotisation spéciale » le fait monter. C'est l'un des éléments du score global basé sur les données, mis à jour chaque jour.

Faut-il éviter les immeubles avec des cotisations spéciales ?+

Pas nécessairement : un immeuble qui a déjà réalisé et payé sa cotisation peut être une bonne affaire, tandis qu'un prix bas peut refléter une cotisation à venir. Utilisez le signal Santé comme point de départ pour poser les bonnes questions : quels travaux sont prévus, qui paie et sont-ils financés.

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Nous vous signalerons les nouveaux condos indiquant l'absence de cotisations spéciales.

Les signaux financiers sont extraits des descriptions d'annonces et peuvent être incomplets ; vérifiez toujours l'état des cotisations, des réserves et de la recertification d'un immeuble auprès de l'association et de l'agent. Données jugées fiables mais non garanties.