Méthodologie

L'estimation de valeur par unité

For a given unit we estimate price per square foot from the building’s own recent closed sales, adjusted for floor. Condo values within a tower vary far more by line and floor than most automated models capture, so we build a per-line curve: a base $/sqft for the line, plus a floor-premium gradient measured from how price rises with height in that building. The unit’s estimate is that floor-adjusted $/sqft multiplied by its interior area, then rounded. We publish a range around the point estimate that widens when the underlying sales are few or scattered.

Each estimate carries a confidence level. High confidence means several recent closed sales in the same line and a clear floor gradient; medium means the line is matched but thinner; low means we fell back to a building-wide average and is not shown as a headline number. When a building has too little sales history, we show no estimate rather than a bad one.

An estimate is not an appraisal. It reflects modeled market value from comparable sales; it does not account for a specific unit’s condition, renovations, views, or seller circumstances. Use it to judge whether a listing is priced with, above, or below its building — not as a guarantee of value. For a formal valuation, consult a licensed appraiser.

Le Score d'Immeuble

The own.miami Building Score summarizes a tower on the dimensions that matter to a buyer, each computed from market data:

• Value — price per square foot, adjusted for age and ranked against nearby buildings. The premium a year of newness commands is measured from Miami's own listings and sales (within each neighborhood, so location is not mistaken for age); every building's price is normalised by it, then ranked against peers weighted by distance (half weight at about a kilometre) with a small citywide share. A newer building at the same price as its older neighbour is better value, and the older one at that price is worse.
• Momentum — the direction and pace of recent price change.
• Liquidity — how quickly units sell (days on market, months of supply).
• Financial health — signals of special-assessment and HOA risk extracted from listings and association data.
• Waterfront & age — location and building-age factors that affect long-run cost and value.

L'Indice des Condos

The Condo Index is a building’s price per square foot as a ratio to the median Miami condo building: index = 100 × building $/sqft ÷ market-median building $/sqft. A building at 100 is priced like the typical Miami condo, one at 200 costs twice as much per square foot, one at 50 half as much — so the number itself is the comparison.

• The building’s $/sqft blends the median asking price of its live listings with the median of its closed sales over the last 12 months, each weighted by how many listings or sales stand behind it. Closed sales are put on the asking scale by the market-wide gap between asking and sold prices, so a building with only closings isn’t read as cheaper.
• Thin samples are shrunk. A building’s own figure counts in proportion to its evidence: with n listings plus sales, its $/sqft is weighted n / (n + 3) against its neighborhood’s median building (the market median in neighborhoods with fewer than five indexed buildings). One listing at an unusual price can’t move a tower.
• 100 is the median indexed building, recomputed daily. Because the baseline moves with the market, a building’s index changes only when it outpaces or lags its peers.
• Tiers: premium from 200 (twice the median), above market 115–199, at market 85–114, value below 85. Momentum (recent vs prior six-month sold $/sqft, discounted for buildings with few closings, ranked against peers) and liquidity (months of supply, days on market, turnover) are published alongside the index, not folded into it.

Buildings need at least two live listings or one closing in the last 12 months to be indexed; towers not yet delivered are left out.

Le Developer Score

The Developer Score judges a condo developer by the buildings it actually delivered, on the same data the Building Score uses. Six axes, weighted: building quality (35%) — the mean Building Score of its delivered buildings, weighted by size; health record (20%) — the share of the portfolio with no adverse verified public record (liens, lawsuits, recertification, regulatory complaints), with a small bonus for buildings verified clean in a recent records check; market performance (15%) — median 12-month appreciation and unit turnover, ranked against other developers; financeability (10%) — the mean Financeability Index where recorded lending exists (neutral otherwise); track record (10%) — buildings, years and residences delivered, ranked against other developers, with pre-delivery towers at a quarter weight; and consistency (10%) — how tightly its Building Scores cluster.

A joint-venture partner credit counts at half weight and is always labelled. A developer needs at least three delivered buildings with a Building Score to be scored; confidence is high from eight scored buildings, medium from five, low below. Because the Building Score rewards newer buildings on its age axis, developers whose portfolio is mostly older towers score lower on building quality — the health record and market axes are where an older portfolio can still shine. Only developers with three or more buildings on own.miami get a page, and only after a person has reviewed the brand mapping.

L’Indice de marché (acheteurs ou vendeurs ?)

The Market Index answers “is this a buyer’s or a seller’s market right now?” with one number from 0 (strong buyer’s market) to 100 (strong seller’s market); 40–60 is balanced. It reads resale condos only (towers not yet delivered are left out), at every price, and combines five standard signals:

• Months of supply (35%) — live listings divided by the last 12 months’ monthly sales pace.
• Sale-to-list price (25%) — the median sale price as a share of the original asking price, sales in the last six months.
• Days on market (15%) — the median for homes sold in the last six months.
• Price cuts (15%) — the share of listings now asking less than their original price.
• Sales momentum (10%) — closings in the last 90 days against the same 90 days a year earlier, plus the change in sale-to-list (the window ends two weeks ago so closings still being reported don’t read as a slowdown).

The thresholds are set for Miami condos, not houses. The textbook rule (under 4 months of supply is a seller’s market, over 6 a buyer’s) describes single-family resale; Miami condos carry structurally more inventory — investor and second-home owners, longer marketing times and a steady pipeline of new towers. We use the condo convention instead: under 6 months leans to sellers, over 9 to buyers. Balanced also means roughly 95–97% of original asking price, 60–90 days on market and about a quarter to a third of listings with a cut. Each page shows the Miami-wide reading next to the neighborhood’s so you can see how an area compares with the city.

A signal is used only with enough data behind it (12 sales in a year for supply, 8 recent sales for sale-to-list and days on market, 10 listings for price cuts, complete history for momentum), and the index is published only when months of supply and at least 60% of the weight are present — otherwise we say nothing rather than guess. Confidence is high, medium or low depending on how many signals and sales stand behind the reading.

Toutes les ventes de condos enregistrées (d’après les actes)

Le MLS compte les ventes qu’un agent a annoncées. Il ne voit ni les livraisons des promoteurs, où des acheteurs qui ont signé des années plus tôt concluent directement avec le promoteur, ni les reventes conclues sans passer par le MLS. Toute vente, annoncée ou non, se termine par un acte enregistré au comté : nous comptons donc les actes. Nous lisons chaque acte indexé par le greffe de Miami-Dade depuis 2012 et gardons ceux qui portent sur un lot de copropriété, une ligne par transfert.

• Une vente de condo : l’acte désigne un lot ou une copropriété, sous une déclaration enregistrée aux registres officiels du comté. Les actes relevant d’un plan de lotissement (maisons et townhomes) sont exclus. Les townhouses et villas en copropriété sont des condos en droit et sont comptés. Les lots commerciaux, de bureaux, industriels, de parking et les anneaux d’amarrage ne sont pas comptés. Les lots que le Property Appraiser classe en copropriété hôtelière comptent comme ventes dans les tours hôtel et résidences (une copropriété déclarée au plus dix ans avant la vente, comme E11EVEN Hotel & Residences) et non dans les condo-hôtels plus anciens, où ce sont des chambres d’hôtel. Nous utilisons le code d’usage du sol de l’Appraiser (celui du lot, sinon le code habituel de la copropriété), ou le nom de la copropriété en l’absence de code.
• Une vente par transfert : plusieurs actes pour le même lot, le même jour et au même prix (copropriétaires, rectifications) comptent une fois, et un acte enregistré une seconde fois pour la même vente (le même lot à un prix à 2 % près en moins de 120 jours, quand le Property Appraiser ne montre qu’une vente, ou en moins de 30 jours s’il n’a encore rien publié) y est rattaché. Les transferts de moins de 1 000 $ (actes familiaux, de fiducie ou de renonciation) et de 1 000 à 49 999 $ (semaines de multipropriété, parkings, parts indivises) ne sont pas des ventes.
• Neuf : la première vente d’un lot dans une copropriété déclarée depuis moins de six ans (les déclarations sont enregistrées dès la prévente, et les tours sont livrées quatre ou cinq ans plus tard), une première vente dans l’année qui suit l’achèvement de l’immeuble, ou une première vente que le MLS marque comme neuve. Ce n’est pas une première vente si l’historique du Property Appraiser montre une vente antérieure du même lot (ce qui repère aussi les lots revendus avant le début de nos registres d’actes en 2012) ; une livraison du promoteur sur le folio parent de l’immeuble et une revente ultérieure sur le folio propre du lot comptent comme le même lot. Un immeuble que le Property Appraiser donne achevé plus de cinq ans avant la vente, ou dix ans ou plus avant sa déclaration de copropriété (la conversion d’un immeuble ancien), ne relève pas du neuf. Dix premières ventes ou plus dans une même copropriété le même jour, dans un immeuble achevé depuis deux ans ou plus ou à des prix presque identiques, sont une vente en bloc et comptées à part.
• Revente sur le MLS : l’acte correspond à une vente conclue sur le MLS à l’échelle du comté pour un condo, un townhouse ou une villa en copropriété : le même lot (folio) à un prix à 2 % près, enregistré entre 30 jours avant et 120 jours après la signature ; le même immeuble à un prix à 1 % près avec un numéro de lot compatible, enregistré entre 10 jours avant et 60 jours après ; ou le même immeuble, le prix exact et le même numéro de lot jusqu’à 120 jours après. Chaque vente MLS correspond à un acte au plus. Une revente sans vente MLS correspondante n’a pas été conclue via le MLS (l’historique MLS ne contient pas les annonces retirées ou expirées : on ne peut pas dire si elle a été annoncée). La répartition commence en décembre 2019 : l’historique des ventes conclues sur le MLS à l’échelle du comté débute à la mi-octobre 2019 et les actes sont enregistrés des semaines après la signature, décembre est donc le premier mois où chaque acte peut être rapproché ; l’indicateur « neuf » du MLS n’est utilisé qu’à partir de 2024, quand le MLS le renseigne. Les comparaisons avec le MLS comptent les ventes MLS de condos au sens juridique (toute vente MLS rattachée à un acte de copropriété, quel que soit son type MLS, plus les ventes MLS de condos sans acte trouvé) sur 12 mois ou une année complète, car les actes sont comptés par mois d’enregistrement et les ventes MLS par mois de signature.
• Le Property Appraiser examine chaque acte. Quand il marque un acte comme n’étant pas une vente (acte de renonciation, rectificatif ou fiscal, usufruit viager, part indivise, cession entre sociétés liées, échange, transfert à un organisme caritatif, ou vente groupée hors rachat d’immeuble), ce transfert sort du total, qu’il soit passé ou non par le MLS. Les ventes de banques, de l’administration, de successions, forcées et les autres ventes que l’Appraiser écarte de son étude de ratios restent des ventes et restent dans le total ; le Data Room indique combien. L’Appraiser publie des semaines ou des mois après l’enregistrement : les mois les plus récents peuvent encore perdre quelques transferts, et quand deux mois en sont à des stades différents de cet examen, la variation sur un an compare les deux avant celui-ci.
• Les rachats d’immeubles et les ventes en bloc sont montrés à part et jamais dans le total. Une rafale dans un immeuble ancien (déclaré depuis au moins 10 ans) : au moins 15 ventes en 45 jours, cinq fois son trimestre habituel, concentrées sur quelques jours ou à des prix répétés ; ou, dans un petit immeuble, au moins 60 % de ses lots (8 ou plus) vendus en 120 jours dont 20 % au plus via le MLS. Toute la rafale est mise à part, avec ses lots du même jour et ses prix répétés jusqu’à 12 mois avant. Quand l’essentiel de la rafale tient en un jour à un ou deux prix (ou à peu de prix distincts alors que l’immeuble continue de s’échanger), c’est une vente en bloc : un seul acheteur prend un lot de logements. Sinon, c’est un rachat : un promoteur ou un investisseur rachète les propriétaires, en général pour dissoudre la copropriété. Les chambres de condo-hôtel sont signalées. Nous publions des nombres seulement, jamais un total en dollars.

Les chiffres sont par mois d’enregistrement, en général une à trois semaines après la signature (un acte sur dix est enregistré plus de six semaines après) : un mois isolé varie, les totaux sur 12 mois ou sur l’année non. Un acte portant sur plusieurs lots compte une fois. Les coopératives n’ont pas d’acte et ne sont pas comptées. Les chiffres valent pour tout le comté ; nos immeubles suivis n’en couvrent qu’une minorité, nous ne ventilons donc pas les actes par quartier. Pour qui compare ces chiffres aux fichiers de ventes de Floride : le code d’usage DOR 004 inclut aussi les townhouses en pleine propriété (code 0410 de l’Appraiser) ; le filtre comparable est le code de copropriété résidentielle 0407 de l’Appraiser. Sources : registres officiels du greffe du tribunal de Miami-Dade, Property Appraiser du comté de Miami-Dade, MLS de MIAMI REALTORS®.

Vérifié auprès de l’État : en octobre 2026, nous avons rapproché nos chiffres, acte par acte (par livre et page des registres officiels), des fichiers définitifs de ventes (Sales Data Files) du Florida Department of Revenue pour Miami-Dade. De 2017 à 2024, au moins 99,5 % des ventes de condos que nous comptons chaque année figurent dans les fichiers de l’État. Le code d’usage « copropriété » de l’État couvre aussi des villas et des townhouses bâtis sur des lots de lotissement, sans déclaration de copropriété ; nous les excluons, d’où des totaux de l’État plus élevés que les nôtres.

Mois d’offre de condos depuis 2013 (estimation)

Le graphique des mois d’offre sur longue période du Data Room est une estimation d’Own.Miami. Notre historique MLS à l’échelle du comté commence en octobre 2019 et ne conserve pas l’offre passée : les chiffres historiques sont tirés des rapports mensuels de MIAMI REALTORS® / Florida REALTORS® pour Miami-Dade sur les townhouses et condos (annonces actives et ventes conclues), ramenés aux seuls condos. Le chiffre du mois en direct, ailleurs sur la page, vient directement du MLS et n’est pas cette estimation.

• Condos à vendre : les annonces actives du rapport multipliées par la part des condos parmi les annonces MLS de condos, townhouses et villas (d’après notre flux MLS ; avant juin 2026, cette part suit mois par mois la répartition publique de l’offre condos / townhouses de Redfin pour Miami-Dade ; Redfin ne publie pas cette répartition avant juin 2014, donc de janvier 2013 à mai 2014 la part reste celle de mi-2014).
• Ventes de condos : les ventes conclues du rapport multipliées par la part des condos dans les ventes MLS du comté ce mois-là (depuis novembre 2019 ; avant, la part publique des condos dans les ventes selon Redfin, calée sur le flux MLS).
• Mois d’offre : condos à vendre divisés par la moyenne mensuelle des ventes de condos des 12 derniers mois, mois en cours compris (la convention de MIAMI REALTORS®). Les deux termes restent à l’échelle du rapport : le ratio ne dépend pas de la façon dont le rapport et le flux MLS comptent les annonces. Août 2026 : 13,6 mois, comme le chiffre MLS en direct.

Seule l’offre annoncée sur le MLS est comptée : les logements de promoteurs vendus sur plan qui n’arrivent jamais sur le MLS n’y figurent pas, ce qui sous-estime l’offre dans les tours neuves. Les chiffres valent pour tout le comté et ne se comparent pas à ceux des quartiers du Data Room, qui ne couvrent que les quartiers suivis. Un mois révisé plus tard par MIAMI REALTORS® est mis à jour ici. Sources : rapports mensuels MIAMI REALTORS® / Florida REALTORS® sur les townhouses et condos de Miami-Dade, MLS de MIAMI REALTORS®, Redfin Data Center.

Qui possède les condos de Miami-Dade (rôles fiscaux de Floride)

Le graphique de propriété de la Data Room lit les rôles fiscaux définitifs Name-Address-Legal du Florida Department of Revenue pour Miami-Dade, années 2017 à 2025, reçus de l’État en octobre 2026. Chaque rôle liste toutes les parcelles au 1er janvier ; nous gardons une ligne par lot de condo (le code d’usage 004 de l’État).

• Résidence principale du propriétaire : le lot porte une exonération homestead au rôle, que le propriétaire ne peut demander que pour sa résidence permanente en Floride.
• Société ou trust : le nom du propriétaire contient LLC, INC, CORP, LTD, TRUST ou un mot semblable.
• Où va l’avis d’impôt : l’adresse du lot lui-même, une autre adresse en Floride, un autre État ou territoire des États-Unis, ou l’étranger. Le fichier de l’État laisse vides la plupart des codes postaux des propriétaires, nous ne séparons donc pas Miami-Dade du reste de la Floride.
• Les noms et adresses postales des propriétaires ne sont lus que pour classer chaque lot dans ces groupes. Ils ne sont jamais conservés ni publiés, et seules des parts à l’échelle du comté sont montrées.

Un avis envoyé à l’étranger est un plancher de la propriété étrangère, pas sa part : beaucoup de propriétaires étrangers reçoivent l’avis par un gestionnaire ou un avocat à Miami. Le code d’usage « copropriété » de l’État couvre aussi des villas et des townhouses bâtis sur des lots de lotissement sans déclaration de copropriété, que notre série d’actes exclut.

Prix des condos et des maisons d’après les registres publics

Le tableau des prix de la Data Room place les reventes de condos de notre série d’actes à côté des ventes de maisons individuelles des fichiers définitifs de ventes (Sales Data Files) du Florida Department of Revenue pour Miami-Dade (années 2017 à 2025).

• Maisons : ventes de maisons individuelles (le code d’usage 001 de l’État) que l’État marque comme ventes qualifiées entre parties indépendantes (code 01), une parcelle par acte (les actes qui ont vendu plusieurs parcelles sont exclus), à 10 000 $ ou plus. Le prix au pied carré utilise la surface habitable du rôle de l’année, entre 300 et 15 000 pieds carrés.
• Chaque rôle contient les ventes de l’année précédente et une partie de la sienne, et le plus récent ne couvre qu’une partie de sa propre année (le rôle 2025 va jusqu’en août 2025). Les chiffres des maisons s’arrêtent donc à la dernière année complète couverte par le fichier de l’État.
• Condos : reventes de notre série d’actes (conclues sur le MLS ou non) dont le lot a un folio, rapportées à la surface habitable du lot au rôle le plus récent de l’État, entre 300 et 15 000 pieds carrés. Une médiane n’est publiée qu’avec au moins 100 ventes dans l’année ; l’année en cours est marquée à ce jour.

Ce sont des prix enregistrés, pas des estimations ni des prix demandés. Le code d’usage « copropriété » de l’État inclut des villas et des townhouses sur des lots de lotissement, que notre série de condos exclut, d’où des chiffres de condos de l’État plus élevés que les nôtres.

Indice Rues Sèches (inondations et onde de tempête)

L’Indice Rues Sèches est une estimation d’Own.Miami de l’exposition aux inondations de chaque immeuble, établie uniquement à partir de données publiques. Il figure sur les pages des immeubles et est résumé sur l’Indice Rues Sèches.

• Zone FEMA : la zone de la National Flood Hazard Layer de la FEMA au point de l’immeuble (la copie de la même carte du comté de Miami-Dade quand le service de la FEMA ne répond pas).
• Zone d’évacuation : la zone de planification de l’onde de tempête du comté de Miami-Dade (A à E) au point de l’immeuble.
• Rue voisine la plus basse : jusqu’à 8 points sur les axes de rue du comté à moins de 60 m de l’immeuble (120 m s’il n’y en a aucun plus près), espacés d’au moins 20 m, du plus proche au plus éloigné ; autoroutes et bretelles exclues. L’altitude du sol de chaque point vient du programme 3D Elevation de l’USGS. Les lectures sous 0,5 pied sont des surfaces d’eau et sont écartées. Le point le plus bas compte.
• Marée de référence : la plus haute pleine mer prévue par la NOAA cette année à Virginia Key (station 8723214), dans le même référentiel NAVD88. La marge est la rue moins cette marée.

Chaque lecture est datée. Les altitudes sont en pieds au-dessus du NAVD88 ; la cote de crue de référence de la FEMA est affichée telle que la carte l’imprime (NGVD29 à Miami-Dade) et n’est jamais comparée à ces altitudes. Ce n’est ni une détermination de zone inondable, ni un certificat d’altitude, ni un conseil en assurance.

Ce n’est ni une détermination de zone inondable, ni un certificat d’altitude, ni un conseil en assurance. Les égouts pluviaux, les murs de quai, les pompes et les rues surélevées changent la façon dont une rue est inondée, les marées réelles dépassent souvent les prévisions et les tempêtes ajoutent une onde de tempête. Consultez la carte de la FEMA, le certificat d’altitude de l’immeuble et la recherche de zone d’évacuation du comté.

Perspective des cotisations et de la structure

Florida’s condo-safety law (SB 4-D) requires milestone structural inspections and funded reserves as buildings age — first at 25 years for coastal buildings (30 inland), then on a recurring cycle. Our assessment outlook estimates where a building sits in that timeline from its year built and public risk signals. It is an estimate, not a statement of a building’s actual inspection or reserve status — always verify milestone-inspection and special-assessment status directly with the condo association before you buy.

Sources et limites

Listing and closed-sale data come from the MIAMI Association of REALTORS® MLS and are deemed reliable but not guaranteed. Models are only as current as the sales that feed them, and thin markets produce wider ranges. We revise formulas as data improves; material changes are reflected here. Found something that looks wrong? Tell us: we investigate every report.

En partie d’après les informations du Southeast Florida Multiple Listing Service (SEFMLS) ou de MIAMI Association of REALTORS® pour la période du 14 octobre 2019 au 1 novembre 2026.

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