La commission d’examen approuve la tour LILLI de 53 étages d’OKO à Edgewater

LILLI, la tour de condominiums de 53 étages proposée par OKO Group au 717 NE 27th Street, dans Edgewater, a franchi une étape importante de l’examen de conception en juillet 2026. L’Urban Development Review Board de Miami, qui selon Florida YIMBY avait inscrit le projet à l’ordre du jour du 15 juillet, a recommandé d’approuver le plan prévoyant 117 résidences, un garage de huit étages et près de 350 pieds de nouvelle promenade publique en bord de baie. The Real Deal a rapporté le soutien du conseil le 17 juillet, et Miami Today a détaillé les conditions en août : les promoteurs devraient rencontrer les immeubles voisins pour discuter de leurs préoccupations et ajouter des arbres. Les prix devraient commencer autour de $1.65 million.

Deux parcelles, un projet

Le plan se répartit sur deux sites séparés d’un pâté de maisons.

• La tour : 717 NE 27th Street, un terrain de 27,555 square feet en bord de baie, juste à l’est de The Crimson, avec de l’eau sur deux côtés. Florida YIMBY indique une hauteur d’environ 636 feet et une superficie maximale de 360,679 square feet. Un immeuble de six étages et 30 logements, datant de 2004, se trouve actuellement sur le site.
• Le garage : 527 NE 26th Street, 17,503 square feet, directement à l’ouest de Missoni Baia. Il compterait huit étages, 244 places de stationnement et des commerces au rez-de-chaussée. Le seul vote défavorable du conseil est venu d’un membre qui a critiqué le garage.

Le vote du conseil constitue une recommandation. La décision finale concernant le projet revient au directeur de l’urbanisme et du zonage de la ville.

Les logements

Les 117 résidences vont des logements d’une chambre aux penthouses de près de 7,000 square feet, et chacune dispose d’un accès privé par ascenseur. Le dossier de juillet décrit par Florida YIMBY indique une superficie d’environ 1,348 square feet pour un logement d’une chambre et d’environ 2,070 pour un logement de deux chambres, jusqu’à un penthouse de cinq chambres d’environ 6,849 square feet au niveau 51. Adrian Smith + Gordon Gill Architecture a conçu la tour, avec ODP Architecture and Design comme architecte officiel. Les commodités sont axées sur le bien-être : un spa conçu par Aman, des saunas infrarouges, des bassins d’immersion froide, une salle de soins, un studio de mouvement, une piscine d’eau salée sur le toit et une terrasse de piscine en bord de mer. OKO Group, dirigé par Vlad Doronin, a également développé Missoni Baia, juste à côté, et, avec Cain International, Una Residences à Brickell.

La promenade en bord de baie

Les près de 350 pieds de promenade publique en bord de baie relieraient la promenade de The Crimson au nord aux tronçons existants au sud. Elle est conçue conformément aux normes d’aménagement du front de mer de Miami 21, qui permettent à la ville de relier les promenades publiques, un projet en bord de baie à la fois. Pour les propriétaires des tours le long de NE 26th et 27th Streets, cela signifie un parcours public plus continu au bord de l’eau.

Les prix pratiqués par les voisins

Le meilleur point de comparaison pour les prix de LILLI est son voisin, construit par le même promoteur. Missoni Baia, achevé en 2022, a enregistré 20 ventes au cours des 12 derniers mois, à un prix médian de $986 par square foot, contre un prix demandé médian de $1,182 pour ses 24 annonces actuelles. Les frais de copropriété mensuels médians des logements affichés s’élèvent à $2,938. Des prêteurs réglementés ont financé environ 23 percent de ses ventes enregistrées et accepté une mise de fonds aussi faible que 20 percent.

Les tours plus anciennes des environs se vendent bien moins cher : Icon Bay à un prix médian de $639 par square foot sur 20 ventes, Bay House à $554 sur 11 ventes, et The Crimson à $562 sur 5 ventes. L’offre est plus restreinte dans certains immeubles : environ 7.2 mois à Icon Bay et à Paramount Bay, et environ 10.5 mois à Biscayne Beach.

Dans l’ensemble, Edgewater a enregistré 490 ventes de condominiums au cours des 12 derniers mois, à un prix médian de $605 par square foot. Avec 532 annonces actives, cela représente environ 13 mois d’offre, et notre Market Index affiche 35, en faveur des acheteurs. Notre rapport sur le marché d’Edgewater ajoute trois chiffres qu’un acheteur de LILLI devrait connaître, en date du October 13, 2026 :

• Les vendeurs ont obtenu un prix médian équivalant à 92.8% de leur prix demandé initial.
• Les logements en préconstruction à Edgewater sont affichés à un prix médian de $1,165 par square foot, soit environ 79% de plus que le prix médian de revente de $652.
• Au prix de départ de LILLI, la tranche de revente de $1 million à $2 million représente environ 12.3 mois d’offre, et celle de $2 million à $5 million environ 19.8 mois.

Pourquoi c’est important

Une recommandation n’est pas un permis. Aucune date de début ou d’achèvement des travaux n’a été publiée en date du October 13, 2026. Un projet à ce stade peut encore changer de hauteur, de nombre de logements ou de conception, et les acheteurs qui signent maintenant immobilisent leurs dépôts pendant des années. Demandez le calendrier des dépôts, les modalités de leur conservation en fiducie et le budget prévisionnel des frais de copropriété du promoteur, puis comparez ce budget aux sommes payées aujourd’hui par les propriétaires de Missoni Baia.

Le garage transforme le pâté de maisons. Le garage de stationnement de huit étages s’élèverait directement à l’ouest de Missoni Baia. C’est la partie du plan à laquelle le membre dissident du conseil s’est opposé, et le conseil a demandé aux promoteurs de rencontrer les propriétés voisines.

Une gamme de prix plus élevée pour Edgewater. À $1.65 million pour les logements les plus petits, LILLI vise les mêmes acheteurs que les nouvelles tours en bord de baie, plutôt que le marché médian du quartier. Ses valeurs de revente seront comparées aux prix de vente conclus à Missoni Baia, et non à l’ensemble d’Edgewater.