Les loyers à Miami restent stables tandis que l’offre de condos à Edgewater augmente

Les loyers à Miami ont presque cessé d’augmenter. Les loyers demandés pour les appartements de Miami-Dade n’ont progressé que de 1.6% sur un an en juillet 2026, selon MIAMI REALTORS et RWorld, et Apartment List situait le loyer médian dans la City of Miami à $1,926 en octobre, soit une hausse de 0.1% par rapport à l’année précédente. Pour quiconque achète un condo dans Edgewater pour le louer, cela signifie que le rendement dépend désormais du prix d’achat, et non de la hausse des loyers.

Ce que montrent les données sur les loyers

• Loyers demandés, Miami-Dade : en hausse de 1.6% sur l’année jusqu’en juillet 2026, après 1.2% un an plus tôt. Le chiffre national était de 0.2%.
• Loyer médian, City of Miami : $1,926 en octobre 2026. Les appartements d’une chambre se louaient $1,610 et ceux de deux chambres $2,133.
• Taux d’occupation : 95.5% dans les appartements de Miami-Dade en juillet, contre 95.9% auparavant.
• Nouvelle offre : 9,314 appartements ont été achevés au cours des 12 mois jusqu’en juillet, tandis que 8,353 ont été absorbés. Le nombre de logements livrés a dépassé celui des locataires susceptibles de les occuper.

Ces chiffres décrivent les appartements locatifs, le marché auquel les propriétaires de condos doivent faire concurrence. Les loyers des condos ne sont pas suivis séparément dans ces rapports.

Le marché des condos d’Edgewater

Du côté des ventes, Edgewater compte plus de condos à vendre qu’il ne peut en écouler rapidement. Au 13 octobre 2026, 531 unités étaient en vente et 64 étaient sous contrat, contre 490 ventes au cours des 12 derniers mois. Cela représente environ 13 mois d’offre. Les unités vendues ont mis une médiane de 87 jours à se vendre et ont été conclues à un prix médian de $605 par pied carré, inférieur au prix demandé médian de $652. Notre Market Index pour Edgewater est de 35, ce qui indique un marché favorable aux acheteurs, légèrement plus ferme que le 26 de l’ensemble de Miami.

D’autres unités sont en préparation. The Cove Residences (134 condos) a commencé sa construction en mars 2026, Villa Miami (70 résidences) avait atteint le 37e de ses 56 étages en mai 2026, et Melo Group a proposé environ 430 unités supplémentaires à Aria Reserve Skyclub. Edgewater n’est pas seul : Brickell affiche environ 17 mois d’offre, Downtown 28 et Midtown 21, tandis que Coconut Grove est plus près de 9.

Ce que cela signifie pour un investisseur en condos

Les charges pèsent davantage lorsque les loyers stagnent. Les frais HOA médians des annonces à Edgewater s’élèvent à $1,256 par mois, soit plus de la moitié du loyer médian d’un appartement de deux chambres dans la City of Miami, qui est de $2,133. Les loyers d’un condo donné différeront de ce chiffre pour les appartements de toute la ville ; comparez donc les charges de chaque immeuble aux loyers réellement obtenus pour des unités similaires dans cet immeuble, avant le prêt hypothécaire, les taxes et l’assurance. Vérifiez les charges d’un immeuble avant sa vue.

Achetez en fonction des loyers actuels. Les loyers étant stables, établissez vos prévisions à partir des loyers actuels, et non du taux de croissance du cycle précédent.

L’offre donne aux acheteurs une marge de négociation. Avec environ 13 mois de stock, et des unités vendues à un prix médian au pied carré inférieur au prix demandé dans les annonces actuelles, c’est au prix d’achat que se joue le rendement.

Vérifiez les règles de location. Certains immeubles limitent les locations de courte durée ou la location pendant la première année. La page de chaque immeuble indique la politique de location que nous avons dans nos dossiers ; confirmez-la dans les documents de l’association.