La reprise des bureaux à Miami favorise Brickell au détriment du centre-ville
Le taux d’inoccupation des bureaux à l’échelle du comté est tombé à 14.9% au T2 2026, mais Downtown Miami affichait 20.8% et a perdu des surfaces occupées, tandis que Brickell en a gagné. L’offre de condos raconte une histoire similaire.
Le marché des bureaux de Miami-Dade s’est renforcé au deuxième trimestre de 2026, mais les gains se sont concentrés à Brickell et à Coral Gables, et non au Downtown Miami. Le rapport de CBRE pour le T2 2026 indique un taux d’inoccupation des bureaux de 14.9% à l’échelle du comté, tandis que Downtown Miami affichait 20.8% et a perdu 78,000 square feet de superficie occupée au cours du trimestre.
Les chiffres à l’échelle du comté
Le rapport de CBRE sur les bureaux de Miami pour le T2 2026, présenté par Miami Today en août, montre un marché qui se resserre dans l’ensemble :
- Inoccupation : 14.9% dans les sous-marchés suivis.
- Absorption nette : environ 344,000 square feet, contre 80,000 au premier trimestre, presque entièrement dans des espaces de classe A.
- Loyers demandés : un record de $68.60 par square foot par an en moyenne, en hausse de 6.5% par rapport à l’année précédente.
- Locations : 768,000 square feet signés au cours du trimestre.
- Projets en cours : environ 1.3 million square feet en construction et 94,000 square feet livrés.
Une version antérieure de cet article indiquait que les loyers avaient augmenté de 4.5% et que les locations totalisaient 86,000 square feet. Le rapport de CBRE indique 6.5%, et le chiffre de 86,000 ne concernait que ses trois plus importantes transactions déclarées.
Brickell et Downtown évoluent en sens opposés
| Sous-marché, T2 2026 | Données rapportées par CBRE | |---|---| | Brickell | 69,000 sq ft d’absorption nette positive, 112,000 sq ft loués, environ 900,000 sq ft en construction, loyer demandé pour les espaces de classe A de $102.66 | | Downtown Miami | 20.8% d’inoccupation, 78,000 sq ft d’absorption nette négative, 188,000 sq ft loués, loyer demandé pour les espaces de classe A de $76.30 |
Downtown signe encore de nombreux baux, notamment la plus importante nouvelle transaction du trimestre : Amcor Flexibles North America a pris 34,000 square feet au 200 South Biscayne Boulevard. Mais davantage d’espaces se sont vidés qu’ils ne se sont remplis. Brickell, qui possède le plus important portefeuille de projets en construction du comté, est l’endroit où les locataires paient les loyers de classe A les plus élevés du comté, à l’exception de Miami Beach.
Ce que cela signifie pour les acheteurs de condos
La demande de bureaux alimente le marché des condos grâce aux emplois accessibles à pied et à la fréquentation des commerces et restaurants en semaine. À cet égard, Brickell est mieux positionné, et son marché de la revente est également plus profond. Selon les rapports de marché d’Own.Miami, au 13 octobre 2026 :
| | Brickell | Downtown | |---|---|---| | Ventes de condos conclues, 12 derniers mois | 747 | 368 | | Variation des ventes conclues, sur un an | en baisse d’environ 10% | en baisse d’environ 11% | | Prix de vente médian | $610,000 | $530,000 | | Prix de vente médian par sq ft | $608 | $587 | | Condos à vendre | 1,133 | 923 | | Mois d’offre | 18.2 | 30.1 |
Les deux marchés sont favorables aux acheteurs, et celui de Downtown l’est beaucoup plus. Un cœur de marché des bureaux affaibli ne fait pas baisser les prix à lui seul, mais 30 mois d’offre signifient que les vendeurs de Downtown se livrent une forte concurrence pour chaque acheteur. Les acheteurs qui s’intéressent aux tours voisines du quartier des bureaux, comme 50 Biscayne, Vizcayne ou Centro, ont une marge de négociation.
Questions fréquentes
Quel était le taux de vacance des bureaux à Miami-Dade au T2 2026 ?+
14.9% dans les sous-marchés suivis par CBRE. Downtown Miami affichait un taux plus élevé, à 20.8%.
De combien les loyers affichés des bureaux à Miami ont-ils augmenté ?+
CBRE a établi le loyer moyen demandé à un niveau record de $68.60 par pied carré et par an au T2 2026, en hausse de 6.5% par rapport à l’année précédente.
Quelle superficie de bureaux est en construction dans le comté de Miami-Dade ?+
Environ 1.3 million de pieds carrés au T2 2026, Brickell affichant le plus grand volume de projets en cours, avec environ 900,000 pieds carrés.
Sources
Plus d'actualité de Downtown
One West Twelve en octobre 2026 : financé, vendu à 97 %, livraison prévue en 2028
One West Twelve Residences à Overtown est financé, avec environ 97% des logements sous contrat et une livraison prévue en 2028. E11EVEN de PMG et The Elser montrent à quoi peuvent ressembler la livraison et la revente.
Okan Tower en octobre 2026 : 50 étages construits, achèvement du gros œuvre non confirmé, livraison en 2028
Okan Tower a atteint 50 de ses 72 étages au printemps 2026 et vise désormais 2028, mais aucun achèvement du gros œuvre n’a été signalé. Voici où en est la tour ancrée par Hilton et à quoi ressemble l’offre dans le Downtown.
Miami-Dade renouvelle le plafond obligataire de $650M pour les prêts hypothécaires destinés aux primo-accédants
Miami-Dade a approuvé le plafond obligataire de 650 millions de dollars de l’Autorité de financement du logement pour les prêts hypothécaires à taux inférieur au marché destinés aux primo-accédants. Les condos sont admissibles, et la plupart des ventes de condos enregistrées respectent les plafonds de prix.
L’Autorité de développement du centre-ville de Miami devrait-elle faire l’objet d’un vote de dissolution ?
Une chronique exhorte Miami à fixer une date d’expiration à son Downtown Development Authority et à soumettre sa reconduction au vote du public. Aucun changement de ce type n’a été adopté ; voici ce que cela signifierait pour les propriétaires de condos qui paient la taxe du DDA.