Condos à Coconut Grove : où les acheteurs ont un pouvoir de négociation, selon le prix et l’âge

Le marché des condos de Coconut Grove est divisé, mais pas tout à fait selon la ligne décrite par les promoteurs. Au 13 octobre 2026, les données MLS d’Own.Miami montrent que l’inventaire de revente le plus important par rapport aux ventes se trouve au-dessus de $3 million et dans les tours construites depuis 2015, tandis que les promoteurs ont déjà vendu sur plan les nouveaux projets encore en construction. Pour les acheteurs, le pouvoir de négociation dépend du fait que vous achetiez auprès d’un promoteur ou d’un propriétaire.

Ce que disent les promoteurs et les courtiers

Dans un article de Miami Today du 7 octobre, le PDG de Mint Developers, Daniel Berman, a décrit « deux marchés à deux vitesses qui avancent en même temps » : dans le haut de gamme des constructions neuves, « la demande est forte et l’offre est faible », tandis que le bas de gamme est « un marché d’acheteurs », car les logements mettent plus longtemps à se vendre. Le David Siddons Group dénombre moins de 400 nouveaux condos dont la livraison à Grove est prévue entre 2026 et 2028.

Les ventes sur plan confirment la partie de cette analyse qui concerne les constructions neuves. Les promoteurs de Four Seasons Private Residences Coconut Grove ont déclaré à Commercial Observer en janvier 2026 que la tour de 70 unités était vendue sur plan à plus de 50 %, et Allen Morris a indiqué à The Real Deal en décembre 2025 que la composante condo de Ziggurat, dont les prix vont de $3.5 million à $15 million, était vendue à plus de 50 %.

Le pouvoir de négociation à la revente selon la tranche de prix

Own.Miami a comptabilisé 236 ventes conclues de condos sur le MLS dans Coconut Grove au cours des 12 mois précédant le 13 octobre 2026, et 198 annonces actives. Répartition par prix :

| Tranche de prix | Ventes conclues, 12 mois | Annonces actives | Mois d’offre | Prix de vente par rapport au prix demandé initial | Annonces actives avec baisse de prix | |---|---|---|---|---|---| | Moins de $1M | 112 | 70 | 7.5 | 92.7% | 43% | | $1M à $3M | 77 | 62 | 9.7 | 92.5% | 34% | | $3M et plus | 47 | 66 | 16.9 | 91.6% | 26% |

La revente au-dessus de $3 million affiche plus de deux fois le nombre de mois d’offre de la tranche sous $1 million. Ce sont les vendeurs du bas de gamme qui réduisent déjà leurs prix : 43% des annonces actives sous $1 million ont baissé leur prix, contre 26% au-dessus de $3 million. Dans les trois tranches, les ventes conclues se sont établies à environ 92% du prix demandé initial.

Le pouvoir de négociation à la revente selon l’âge de l’immeuble

| Année de construction | Ventes conclues, 12 mois | Annonces actives | Mois d’offre | Nombre médian de jours sur le marché | Prix médian de vente au pied carré | |---|---|---|---|---|---| | Avant 1990 | 75 | 54 | 8.6 | 88 | $618 | | 1990 à 2014 | 95 | 63 | 8.0 | 64 | $821 | | 2015 et après | 66 | 81 | 14.7 | 83 | $1,736 |

Les tours plus récentes, comme Mr. C, affichent l’inventaire de revente le plus important, avec 14.7 mois d’offre. Les immeubles plus anciens comme Gables Waterway Towers, construits en 1969, se vendent à environ un tiers du prix au pied carré des tours plus récentes et se situent dans une tranche affichant 8.6 mois d’offre, même si les annonces y ont mis une médiane de 88 jours à se vendre. Le parc immobilier d’âge intermédiaire, construit de 1990 à 2014, se vend le plus rapidement, avec une médiane de 64 jours, et affiche l’offre la plus limitée.

Pourquoi c’est important pour les acheteurs et les propriétaires

Le segment où l’offre est limitée est celui des logements des promoteurs. Les registres des actes du comté font état de 29 ventes conclues de condos neufs à Grove d’octobre 2025 à septembre 2026, à un prix médian de $1,822,080, et le pipeline à venir est restreint. Les acheteurs qui souhaitent une tour neuve doivent s’attendre à peu de marge de négociation avec un promoteur dont les unités sont déjà vendues à moitié.

À la revente, la situation s’inverse. Un acheteur qui s’intéresse à une unité à $3 million ou plus dans une tour récente fait face à plus d’un an d’offre et peut négocier en conséquence. Les propriétaires qui vendent sous $1 million font face au moins grand nombre de biens concurrents, mais beaucoup ont déjà baissé leur prix : fixer un prix conforme au marché dès le premier jour compte donc davantage que d’attendre un acheteur. Les vendeurs de grandes unités neuves devraient considérer les 16.9 mois d’offre au-dessus de $3 million comme la concurrence à laquelle ils doivent se mesurer pour fixer leur prix, en tenant compte des tours vendues sur plan qui seront livrées à partir de 2028.