Combien d'argent faut-il pour acheter un condo à Miami ?

Pour acheter un condo typique à Miami avec un prêt hypothécaire, prévoyez des liquidités pour l’acompte (de 3% à 25% ou plus, selon l’immeuble et l’usage que vous ferez du logement), 0.55% du prêt en taxes hypothécaires de Floride, auxquels s’ajoutent les frais de titre et de prêteur, ainsi que des charges HOA mensuelles d’environ $1,000 à $2,400 dans la plupart des quartiers. Les chiffres ci-dessous s’appuient sur la législation de Floride et les règles de Fannie Mae en vigueur en octobre 2026, ainsi que sur nos propres données d’annonces et d’actes de propriété.

Combien coûtent les condos actuellement

Prix médians demandés pour les condos en vente au 13 octobre 2026 :

| Quartier | Prix demandé médian | Charges HOA mensuelles médianes | |---|---|---| | Aventura | $455,500 | $1,208 | | South Beach | $495,000 | $990 | | Downtown | $615,000 | $1,184 | | Sunny Isles Beach | $629,000 | $1,394 | | Edgewater | $650,000 | $1,256 | | Brickell | $690,000 | $1,316 | | Key Biscayne | $1,495,000 | $1,720 |

Données Own.Miami issues des annonces actives. Coconut Grove affichait les charges HOA médianes les plus élevées parmi les quartiers que nous suivons, à $2,381.

L’acompte dépend de l’immeuble

Le prêteur approuve deux éléments : vous et l’immeuble. Si l’association de copropriétaires respecte les règles de Fannie Mae applicables aux projets, un prêt conventionnel peut couvrir jusqu’à 97% du prix pour un logement que vous occuperez (au-delà de 95%, au moins un emprunteur doit être primo-accédant), 90% pour une résidence secondaire et 85% pour un logement destiné à l’investissement, selon la matrice d’admissibilité de Fannie Mae.

De nombreuses tours de Miami ne sont pas admissibles. Les condo-hôtels, les immeubles où les locations sont très répandues et les associations confrontées à des litiges ou disposant de réserves insuffisantes ne sont souvent pas conformes aux critères, ce qui signifie généralement qu’il faut recourir à un prêt de portefeuille et verser un acompte plus important. Consultez condos conformes et non conformes aux critères de financement. Les acheteurs étrangers sont soumis à des conditions similaires ; consultez le guide pour les acheteurs étrangers.

Le paiement comptant est la norme dans une grande partie du marché. Parmi les 480 immeubles que nous évaluons pour le financement, seuls 32% des 7,842 achats enregistrés au cours des 12 mois précédant le 13 octobre 2026 étaient associés à un prêt hypothécaire d’achat. Dans les immeubles où des ventes financées ont eu lieu, l’acompte médian habituel était de 27%. La page de chaque immeuble présente son propre historique de financement.

Frais de clôture : ce que prévoit la loi de Floride

Deux taxes s’appliquent à tout prêt hypothécaire en Floride ; dans les faits, elles sont toutes deux payées par l’emprunteur :

• Taxe sur les actes documentaires liée au prêt hypothécaire : 35 cents par $100 du montant garanti, sans plafond (Florida Department of Revenue).
• Taxe sur les biens incorporels non récurrente : 2 mills, soit 0.2% du prêt (section 199.133, Florida Statutes).

Pour un prêt de $520,000 (un condo à $650,000 avec un acompte de 20%), cela représente $1,820 plus $1,040.

L’acte de propriété est soumis à sa propre taxe sur les actes documentaires. Dans le comté de Miami-Dade, elle est de 60 cents par $100 pour une habitation unifamiliale. Lors d’une revente, le vendeur la paie habituellement, mais les contrats de construction neuve la mettent souvent à la charge de l’acheteur. Dans le comté de Miami-Dade, contrairement à une grande partie de la Floride, l’acheteur paie habituellement la police d’assurance titre du propriétaire. Les frais du prêteur, l’évaluation, la lettre d’estoppel de l’association de copropriétaires et les comptes séquestres prépayés s’ajoutent à ces coûts. Notre guide des frais de clôture détaille chaque poste.

Coûts mensuels : charges HOA et taxe foncière

Les charges HOA sont le coût qui surprend le plus souvent les acheteurs. Les médianes du tableau vont de $990 à $2,381 par mois, et les tours offrant de nombreux services et disposant d’équipes importantes dépassent souvent largement la médiane de leur quartier. Lisez comment fonctionnent les charges HOA avant de comparer les immeubles.

La taxe foncière dans la ville de Miami s’élevait à 19.9878 mills en 2025, soit environ 2% de la valeur imposable, selon le tableau des taux 2025 du Florida Department of Revenue. Les taux diffèrent à Miami Beach, Aventura et dans d’autres villes. Après une vente, l’évaluation est réinitialisée : établissez donc votre budget en fonction du prix que vous payez, et non de la facture du vendeur. Le statut Homestead, si vous y êtes admissible, réduit le montant. Consultez le guide de la taxe foncière et du statut Homestead pour les condos de Miami.

Assurance : la police d’assurance principale de l’immeuble est comprise dans vos charges ; vous avez tout de même besoin de votre propre police pour le logement (HO-6).

Exemple détaillé

Un condo à Edgewater à $650,000 acheté comme résidence principale avec un acompte de 20% :

• Acompte : $130,000
• Taxes sur les actes documentaires liés au prêt hypothécaire et taxe sur les biens incorporels : $2,860
• Titre, prêteur, évaluation et autres frais : demandez une estimation écrite ; ces frais varient selon le prêteur et la société de titres
• Charges HOA : environ $1,256 par mois, selon la médiane d’Edgewater
• Taxe foncière : jusqu’à environ $13,000 par an aux taux de la ville de Miami si le logement est évalué à un montant proche de son prix, avant toute exonération Homestead

Avant de vous engager, demandez à l’association si une cotisation spéciale est en attente ou prévue. Les pages de nos immeubles indiquent le calendrier de recertification de chaque immeuble et les signaux approuvés issus des registres publics.

Ce guide fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Confirmez les chiffres applicables à votre achat auprès de votre prêteur, de votre société de titres et d’un avocat de Floride.