Le guide de l’acheteur étranger pour acheter un condo à Miami

Oui, vous pouvez acheter un condo à Miami en tant que non-résident et le financer sans avoir de cote de crédit américaine. Pour un acheteur étranger, ce qui change, c’est le coût du prêt, une déclaration à fournir à l’État lors de la clôture et trois règles fiscales : la retenue FIRPTA lors de la revente, l’impôt successoral américain et les plafonds de l’impôt foncier en Floride. Ce guide présente chacune de ces règles, telles qu’elles s’appliquent en octobre 2026.

Qui peut acheter

La loi américaine n’impose aucune exigence générale de citoyenneté ou de résidence pour être propriétaire d’un condo. La Floride ajoute une condition. Depuis juillet 2023, la loi floridienne sur la propriété étrangère (SB 264, sections 692.201 à 692.205 des Florida Statutes) s’applique :

• Chaque acheteur signe une déclaration sous serment lors de la clôture, sous peine de parjure, attestant qu’il ne fait pas partie des acheteurs interdits.
• Les acheteurs domiciliés en Chine ne peuvent généralement pas acheter de biens immobiliers en Floride. Une personne titulaire d’un visa américain non touristique en cours de validité ou de documents d’asile peut acheter une résidence d’au plus 2 acres, en son nom propre, située à au moins 5 miles de toute installation militaire, et doit l’enregistrer dans les 30 jours.
• Les personnes liées aux autres pays préoccupants mentionnés dans la loi (la Russie, l’Iran, la Corée du Nord, Cuba, le régime Maduro au Venezuela et la Syrie) sont soumises à des restrictions à proximité des installations militaires et des infrastructures essentielles.

La Cour d’appel du onzième circuit a refusé de bloquer la loi en novembre 2025, a rapporté le National Agricultural Law Center, et l’affaire se poursuit devant le tribunal de première instance. Si l’une de ces dispositions pourrait vous concerner, demandez à un avocat de Floride de l’examiner avant de signer un contrat.

Financer un achat sans historique de crédit américain

Les prêts hypothécaires accordés aux ressortissants étrangers sont des prêts de portefeuille : le prêteur les conserve au lieu de les vendre à Fannie Mae ou Freddie Mac. Au lieu d’une cote FICO, les prêteurs évaluent votre demande en fonction de votre passeport, de références bancaires et de justificatifs de revenus et d’actifs. Prévoyez une mise de fonds plus importante et un taux plus élevé que ceux auxquels aurait droit un résident américain. Les conditions varient selon le prêteur et l’immeuble, car de nombreuses tours de Miami ne respectent pas les critères conventionnels des prêts pour condos. Consultez condos admissibles ou non aux prêts conventionnels.

Nos données indiquent que les achats au comptant sont courants. Parmi les 480 immeubles que nous évaluons pour le financement, 7,842 achats ont été enregistrés au cours des 12 mois précédant le 13 octobre 2026. Seuls 2,527 d’entre eux, soit environ 32%, étaient associés à un prêt hypothécaire pour l’achat. Parmi les immeubles où des ventes ont été financées, la mise de fonds médiane typique était de 27%.

| Quartier | Achats associés à un prêt hypothécaire enregistré | |---|---| | Edgewater | 41% | | Brickell | 36% | | Downtown | 34% | | South Beach | 28% | | Sunny Isles Beach | 28% | | Aventura | 26% | | Coconut Grove | 25% |

La page de chaque immeuble présente ses propres données de financement, notamment la mise de fonds minimale acceptée par un prêteur réglementé au cours de l’année écoulée.

Acheter en votre nom ou par l’intermédiaire d’une LLC

De nombreux acheteurs internationaux concluent l’achat par l’intermédiaire d’une LLC américaine plutôt qu’en leur nom propre, pour des raisons de confidentialité et de responsabilité. Ce choix a des conséquences sur les impôts, le financement et, pour les acheteurs visés par SB 264, la conformité. Prenez votre décision avec un avocat et un comptable américains avant la clôture, car une restructuration ultérieure implique généralement un nouvel acte de propriété et de nouveaux frais.

Impôt successoral américain : la règle que beaucoup d’acheteurs ignorent

Un condo à Miami est un actif situé aux États-Unis. Si un non-résident qui n’est pas citoyen américain décède en possédant des actifs américains d’une valeur supérieure à $60,000, l’exécuteur testamentaire doit produire une déclaration américaine d’impôt successoral (Form 706-NA), selon l’IRS. Les conventions fiscales et la manière dont vous détenez le titre de propriété peuvent modifier le résultat, ce qui constitue une raison de plus de demander conseil sur la structure dès le départ.

FIRPTA : ce qui se passe lors de la revente

Lorsqu’un propriétaire étranger vend un bien immobilier aux États-Unis, l’acheteur doit retenir une partie du prix et la verser à l’IRS à titre d’acompte sur l’impôt du vendeur :

• 15% du prix de vente est le taux général (IRS).
• 10% lorsque le prix est supérieur à $300,000 et ne dépasse pas $1,000,000 et que l’acheteur habitera le logement (National Association of Realtors).
• Aucune retenue lorsque le prix est de $300,000 ou moins et que l’acheteur habitera le logement.

La retenue est généralement supérieure à l’impôt réellement dû. Le vendeur peut demander à l’IRS, au moyen du formulaire 8288-B, un certificat réduisant la retenue. Si vous achetez auprès d’un vendeur étranger, vous êtes responsable de la retenue, et votre agent de clôture s’en charge.

Impôt foncier : l’exemption homestead ne s’applique pas

L’exemption homestead de la Floride et son plafond de 3% Save Our Homes ne s’appliquent qu’à votre résidence principale en Floride. Une résidence secondaire ou un condo de placement n’en bénéficie donc pas. À la place, le plafond applicable aux biens non homestead limite à 10% les augmentations annuelles de la valeur imposable. Deux détails sont importants pour les acheteurs : le plafond ne couvre pas les taxes scolaires et il est réinitialisé après la vente du logement. L’évaluation au 1er janvier suivant votre achat reflète donc la pleine valeur marchande (Miami-Dade Property Appraiser). Pour en savoir plus, consultez notre guide sur les impôts fonciers et l’exemption homestead.

Avant de signer

1. Demandez à un avocat de Floride de confirmer si SB 264 s’applique à vous ou à votre entité.
2. Obtenez une proposition de prêt du prêteur pour l’immeuble concerné, et pas seulement pour vous.
3. Choisissez la manière dont vous détiendrez le titre de propriété, en tenant compte de l’impôt successoral et de FIRPTA.
4. Prévoyez un budget pour la mise de fonds plus élevée, les frais de clôture et les charges de copropriété (HOA). Consultez combien d’argent il vous faut.

Ce guide fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles changent ; confirmez les détails auprès d’un avocat de Floride, d’un conseiller fiscal américain et de votre prêteur avant d’agir.