Le Guide de l'Acheteur Étranger pour l'Achat d'un Condo à Miami

Miami est l'un des marchés de condominiums les plus internationaux des États-Unis, et acheter ici en tant que non-résident est une pratique courante. Voici comment cela fonctionne concrètement.

Vous n'avez pas besoin d'être résident américain — ni d'avoir un crédit américain

Vous pouvez acheter des biens immobiliers aux États-Unis en tant que ressortissant étranger sans carte verte, sans SSN et sans historique de crédit américain. Les achats en espèces sont les plus simples, mais le financement est très accessible.

Prêts hypothécaires pour ressortissants étrangers

Des prêteurs de portefeuille spécialisés proposent des prêts pour « ressortissants étrangers » qui ne nécessitent pas de score de crédit américain. Conditions typiques sur le marché de Miami :

• Apport de ~25–35% (parfois 30–40% sur les prêts plus importants ou pour les bâtiments non éligibles aux garanties).
• Souscription basée sur le passeport + crédit étranger ou lettres de référence bancaire + lettres de CPA/revenus + relevés d'actifs plutôt que sur un score FICO américain.
• Les détenteurs d'un ITIN peuvent avoir des options supplémentaires.

Ce sont des produits de bilan, et non des prêts Fannie/Freddie, les conditions varient donc selon le prêteur.

Acheter via une LLC

De nombreux acheteurs internationaux finalisent l'achat via une LLC américaine plutôt qu'en nom personnel — pour des raisons de confidentialité, de planification successorale et de responsabilité. Les prêteurs peuvent généralement finaliser la transaction soit au nom d'un individu, soit au nom d'une entité. Consultez un avocat américain et un CPA concernant les implications fiscales et de structuration avant de finaliser l'achat, car le modifier ultérieurement est coûteux.

La taxe que vous rencontrerez lors de la revente : FIRPTA

Lorsqu'un propriétaire étranger vend une propriété aux États-Unis, la loi fédérale (FIRPTA) exige que l'acheteur retienne une part du prix de vente et la remette à l'IRS comme prépaiement de la taxe américaine du vendeur :

• 15% du montant réalisé est la règle par défaut.
• 10% si le prix est de $300,001–$1,000,000 et que l'acheteur l'utilisera comme résidence.
• Exempté (0%) si le prix est de $300,000 ou moins et que l'acheteur l'acquiert comme résidence.

Un vendeur qui retient trop peut demander un certificat de retenue réduite (IRS Form 8288-B). Cela est important tant lorsque vous vendrez à votre tour et lorsque vous achetez à un vendeur étranger (vous pourriez être la partie responsable de la retenue). Consultez l'aperçu IRS FIRPTA.

Une chose qui ne vous aidera pas : homestead

L'exonération de « homestead » de la Floride et le plafond de 3% « Save Our Homes » exigent que le condominium soit votre résidence permanente en Floride — ainsi, la plupart des acheteurs étrangers et des résidences secondaires n'y ont pas droit et tombent sous le plafond d'évaluation non-homestead de 10%. Consultez les taxes foncières.

En résumé

En tant qu'acheteur international, vous pouvez financer un condo à Miami avec un apport de ~25–35% et sans crédit américain, souvent via une LLC — il suffit de trouver un prêteur pour ressortissants étrangers et d'obtenir des conseils fiscaux/successionaux américains avant la clôture, et de prévoir le FIRPTA dès qu'un propriétaire étranger est du côté de la vente.\n ---

Ce guide est à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles et les chiffres changent et varient selon le bâtiment et la situation — confirmez les spécificités avec un agent immobilier agréé en Floride, un avocat, un prêteur et un CPA avant d'agir. Les données de liste sont considérées comme fiables mais ne sont pas garanties.