L’essor des condos en location de courte durée à Brickell : ce que les investisseurs doivent vérifier

Les promoteurs de Brickell construisent une vague de condos conçus pour être loués à la nuitée, et les investisseurs qui les achètent parient que les revenus de location à court terme couvriront les frais de portage. Le hic pour les acheteurs : dans une tour de condos ordinaire de Brickell, la location à la nuitée peut se heurter au règlement de l’immeuble et aux contrôles de conformité au code de la Ville de Miami. Le choix de l’immeuble compte donc davantage que les prévisions de revenus locatifs.

Ce que construisent les promoteurs

Habitat Group est le porte-voix le plus clair de cette tendance. En August 2025, son fondateur et PDG, Santiago Vanegas, a déclaré à Miami Today qu’environ la moitié de l’offre locative actuelle de Brickell était à court terme et qu’environ 2,000 logements locatifs supplémentaires à court terme étaient attendus à Brickell sur cinq ans. Il s’agit des estimations du promoteur, et non de chiffres vérifiés.

Miami Today a décrit le portefeuille d’Habitat comme représentant environ 35% des condos en préconstruction de Brickell, et Commercial Observer a rapporté en December 2025 que l’entreprise construisait plus d’un tiers des logements locatifs à court terme en chantier dans le quartier. Les deux médias ont cité Smart Brickell et Millux Place parmi ses projets, des immeubles conçus dès le départ pour la location à court terme.

Quand la location à court terme suscite des résistances

Les immeubles conçus pour la location, c’est une chose. Les tours plus anciennes où les propriétaires ont commencé à louer à la nuitée, c’en est une autre :

• CBS Miami a rapporté en May 2025 que les inspecteurs chargés de l’application du code de la Ville de Miami avaient reçu plus de 120 plaintes concernant des locations à court terme à Brickell depuis January, et que 12 d’entre elles avaient entraîné des privilèges sur des propriétés.
• En August 2026, WLRN, résumant une enquête du Miami Herald, a rapporté que la ville avait ordonné à The Club at Brickell Bay, une tour de 43 étages et 643 logements, de cesser les locations de vacances, après que le Herald eut constaté que la plupart de ses logements étaient loués à court terme.

Pour un acheteur, cela signifie qu’il faut effectuer deux vérifications distinctes avant de compter sur des revenus à la nuitée : la déclaration de copropriété et le règlement autorisent-ils des locations aussi courtes, et le zonage de la propriété les permet-il ? Une annonce indiquant « Airbnb friendly » ne répond à aucune de ces questions.

Ce que montrent les données d’Own.Miami

Au October 13, 2026, 127 des 1,413 annonces de condos à vendre dans les données de Brickell d’Own.Miami mentionnent les locations à court terme, Airbnb ou à la nuitée dans leur description, et 28 sont classées comme des logements en condo-hôtel.

Les achats des investisseurs n’ont pas fait grimper les prix. Le rapport de marché d’Own.Miami sur Brickell recense 747 ventes de condos conclues au cours des 12 derniers mois, soit une baisse d’environ 10% par rapport à l’année précédente, au prix médian de $608 par pied carré, en baisse d’environ 3%. Avec 1,133 condos de revente à vendre, Brickell affiche environ 18 mois d’offre, ce qui correspond à un marché favorable aux acheteurs selon notre mesure (plus de neuf mois).

The Club at Brickell Bay montre à quel prix se négocie une tour de revente où les locations sont nombreuses. L’immeuble a enregistré 40 ventes par acte entre October 2025 et September 2026, à un prix médian de $457,500, et le prix médian au pied carré des ventes conclues sur le MLS au cours des 12 derniers mois était de $545, inférieur à la médiane de Brickell. Les prêteurs ne se sont pas retirés : nos données sur la capacité de financement recensent 28 prêts accordés par des prêteurs réglementés dans cet immeuble au cours des 12 derniers mois.