Impôts fonciers des copropriétés à Miami, exemption Homestead et bulletin de vote de 2026

Un condo à Miami qui n’est pas votre résidence principale paie environ 2% de sa valeur imposable par an en impôt foncier : le taux de 2025 dans la City of Miami était de 19.99 mills, et à Miami Beach de 18.76 mills. Si le condo est votre résidence permanente, l’exemption homestead réduit d’environ $843 par an la facture de la City of Miami et plafonne à 3% la hausse des évaluations futures. Les résidences secondaires et les locations bénéficient plutôt d’un plafond de 10%, et une mesure soumise au vote le November 3, 2026 pourrait modifier ces deux chiffres.

Les taux de 2025, ville par ville

Votre facture correspond à la valeur imposable multipliée par le taux total en mills (un mill équivaut à $1 par tranche de $1,000 de valeur). Le total cumule plusieurs prélèvements. Pour 2025, le Miami-Dade Property Appraiser indique :

| Prélèvement | Mills en 2025 | |---|---| | Miami-Dade, à l’échelle du comté | 4.5740 | | Conseil scolaire (tous les prélèvements scolaires) | 6.6330 | | Fonctionnement + dette de la City of Miami | 7.3616 | | Fonctionnement + dette de Miami Beach | 6.1339 | | Fonctionnement de Sunny Isles Beach | 1.7000 | | Fonctionnement d’Aventura | 1.7261 |

En ajoutant la dette du comté, les bibliothèques, le Children’s Trust, le district de gestion des eaux et, en dehors des villes qui gèrent leur propre service, les services d’incendie et de secours, le Florida Department of Revenue établit le total de 2025 à 19.9878 mills pour la City of Miami et à 18.7601 pour Miami Beach. Certaines parties de Downtown et de Brickell paient également le prélèvement de la Miami Downtown Development Authority (0.39 mills en 2025). Les villes dont les taux municipaux sont bas, comme Sunny Isles Beach et Aventura, affichent des totaux sensiblement inférieurs.

Ce que cela représente aux prix habituels à Miami

D’après les actes enregistrés dans la base de données d’Own.Miami, le prix médian des ventes de condos entre octobre 2025 et septembre 2026 était de $800,000 à Brickell, de $777,500 à South Beach et de $782,500 à Sunny Isles Beach. À l’échelle du comté, sur 15,729 ventes de condos, il était de $456,000.

Si la valeur imposable d’un condo de Brickell correspondait à ce prix médian de $800,000, la facture de 2025 au taux de 19.99 mills serait d’environ $15,990 par an avant toute exemption. La même valeur à Miami Beach entraînerait une facture d’environ $15,010. L’évaluation de l’expert immobilier est souvent inférieure au prix que vous avez payé : considérez donc ces montants comme des budgets dans la fourchette haute, et non comme des devis.

Si le condo est votre résidence permanente : homestead

Un résident de Floride qui est propriétaire du condo et y habite au January 1 peut demander l’exemption homestead auprès du Property Appraiser (la date limite de dépôt est le March 1). Elle offre deux avantages :

• L’exemption. $25,000 sont déduits de la valeur évaluée pour tous les impôts, auxquels s’ajoute une seconde déduction sur les impôts hors taxes scolaires pour la part de la valeur supérieure à $50,000. Depuis l’adoption de l’Amendment 5 en 2024, ce second montant est indexé sur l’inflation : $25,722 pour 2025 et $26,411 pour 2026. Dans la City of Miami, en 2025, les deux déductions réunies représentaient une économie d’environ $843 par an.
• Le plafond Save Our Homes. Après la première année, la valeur évaluée ne peut augmenter de plus de 3% ou de la variation de l’IPC, selon le montant le plus bas.

S’il s’agit d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif : le plafond de 10%

Les propriétaires de résidences secondaires, les investisseurs et les acheteurs qui vivent à l’étranger ne sont pas admissibles à l’exemption homestead. Ils bénéficient du plafond applicable aux biens non homestead : la valeur évaluée pour les impôts hors taxes scolaires peut augmenter d’au plus 10% par an. Elle est réinitialisée à la valeur marchande lorsque le condo change de propriétaire.

Pourquoi la facture fiscale du vendeur n’est pas le bon chiffre

Un vendeur bénéficiant de l’exemption homestead et propriétaire depuis plusieurs années peut être imposé sur une valeur évaluée bien inférieure à la valeur marchande. Lorsque vous achetez, l’évaluation est réinitialisée à une valeur proche de la valeur actuelle en janvier suivant : votre première facture pour une année complète peut donc être bien plus élevée que celle du vendeur. Établissez votre budget à partir de votre prix d’achat et du taux en mills de la ville, et non du montant d’impôt indiqué dans l’annonce.

Le scrutin de novembre 2026 : Amendment 3

La législature a inscrit HJR 1F au scrutin du November 3, 2026, sous le nom d’Amendment 3. Selon le résumé du Manatee County Property Appraiser et d’autres sources, si 60% des électeurs l’approuvent :

• l’exemption homestead hors taxes scolaires passerait à $150,000 en 2027 et à $250,000 en 2028 ;
• le plafond d’évaluation des biens non homestead passerait de 10% à 5% ;
• les taxes scolaires et l’exemption scolaire de $25,000 resteraient inchangées ;
• les nouveaux résidents de Floride seraient soumis à des exigences de résidence supplémentaires, et les premières factures concernées seraient celles de novembre 2027.

Pour un propriétaire de condo, le plafond de 5% ralentirait la hausse des impôts sur les résidences secondaires et les biens locatifs, tandis que l’exemption plus importante profiterait surtout aux résidents à temps plein. Vérifiez le résultat définitif du scrutin avant d’établir votre budget pour 2027.

Ce guide est fourni à titre informatif général et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Vérifiez vos propres chiffres auprès du Miami-Dade Property Appraiser et d’un professionnel de la fiscalité.