Taxes foncières sur un condo à Miami (et l'exonération Homestead)
Taux de taxe foncière de Miami-Dade, l'exonération de résidence principale (homestead exemption) et le plafond de 3% pour les résidences principales, ainsi que le plafond de 10% qui s'applique à tous les autres.
La Floride ne possède pas d'impôt sur le revenu au niveau de l'État, mais les taxes foncières sont réelles — et le montant que vous payez dépend fortement du fait que le condo soit votre résidence principale. Voici la situation pour Miami-Dade.
Ce que vous paierez
Les taux de taxe foncière effectifs de Miami-Dade tournent environ entre 1.5–2.0% de la valeur (parmi les plus élevés en Floride). Le millage total est d'environ 17–18 mills pour 2025, avec environ un tiers de ce montant finançant les écoles. La facture exacte dépend du millage de votre municipalité et des éventuelles exonérations.
Pour un condo de $700,000, cela représente environ $10,000–$14,000/an avant exonérations — une part significative de vos frais de possession.
S'il s'agit de votre résidence principale : homestead
Faites de ce condo votre résidence permanente en Floride et vous serez éligible à :
- Exonération Homestead — jusqu'à $50,000 de réduction sur la valeur évaluée ($25,000 sur les premiers $50k pour toutes les taxes, plus jusqu'à ~$25,700 supplémentaires sur la valeur comprise entre $50k–$75k pour les taxes non scolaires ; la seconde partie est désormais indexée sur l'inflation selon l'Amendment 5 de 2024).
- Plafonnement "Save Our Homes" — votre valeur évaluée ne peut augmenter de plus de le plus bas entre 3% ou l'IPC par an, ce qui protège les propriétaires à long terme contre des factures fiscales incontrôlées.
S'il s'agit d'une résidence secondaire ou d'un investissement : le plafond de 10%
La plupart des acheteurs de condos à Miami de plus de $500k — propriétaires de résidences secondaires, investisseurs et acheteurs étrangers — ne bénéficient pas du homestead. À la place, le plafond non-homestead de la Floride limite les augmentations annuelles de la valeur évaluée à 10% par an (excluant la part scolaire). C'est une protection plus faible que le plafond homestead de 3%, et elle se réinitialise à la valeur marchande lors d'un changement de propriété ou d'utilisation admissible. Consultez le Miami-Dade non-homestead cap.
Pourquoi cela est important lors de l'achat
- La facture fiscale du propriétaire précédent n'est pas celle que vous paierez — un vendeur bénéficiant du homestead peut avoir une évaluation plafonnée bien en dessous du prix du marché. Votre évaluation se réinitialise généralement à proximité de votre prix d'achat, ce qui peut faire bondir votre facture de la première année complète.
- Budgétisez à partir de la valeur réinitialisée, et non de la ligne fiscale actuelle du vendeur.
En résumé
Prévoyez une facture de taxe foncière pour un condo à Miami-Dade d'environ 1.5–2% de la valeur, revendiquez le homestead (et verrouillez le plafond de 3%) uniquement s'il s'agit de votre résidence principale en Floride, et — s'il s'agit d'une résidence secondaire ou d'une location — budgétisez selon le plafond de 10% et à partir d'une évaluation réinitialisée proche de votre prix d'achat. Confirmez vos chiffres spécifiques auprès du Miami-Dade Property Appraiser.
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Ce guide est à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles et les chiffres changent et varient selon le bâtiment et la situation — confirmez les spécificités avec un agent immobilier agréé en Floride, un avocat, un prêteur et un CPA avant d'agir. Les données de la liste sont considérées comme fiables mais ne sont pas garanties.
Questions fréquentes
What is the estimated property tax rate for a condo in Miami-Dade?+
Effective property tax rates in Miami-Dade run roughly 1.5–2.0% of value. The total millage is around 17–18 mills for 2025.
What is the Homestead exemption for a primary residence?+
The homestead exemption offers up to $50,000 off the assessed value. It also includes a 'Save Our Homes' cap, which limits the assessed value increase to the lesser of 3% or the CPI per year.
What is the tax cap for a second home or investment property?+
Non-homestead properties have a cap that limits annual assessed-value increases to 10% per year, excluding the school portion. This assessment resets to market value upon a qualifying change of ownership or use.
Will the tax bill stay the same as the previous owner's bill?+
No, the prior owner's tax bill is not what you will pay. Because assessments typically reset near the purchase price, the first full-year bill can jump significantly after a change in ownership.
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