Évaluations spéciales des copropriétés de Miami, inspections des jalons et SIRS : guide de l’acheteur

Après l’effondrement de Surfside en 2021, la Floride a rendu deux mesures obligatoires pour les immeubles en copropriété de trois étages habitables ou plus : une inspection structurelle périodique à 30 ans, puis tous les 10 ans, et une étude des réserves pour l’intégrité structurelle (SIRS), dont les réserves ne peuvent plus faire l’objet d’une dispense. Ces deux mesures entraînent des coûts pour les propriétaires, sous forme de charges plus élevées ou d’appels de fonds spéciaux. Il faut donc les vérifier en premier avant d’acheter un condo à Miami. Ce guide tient compte de la loi modifiée par HB 913 en 2025, à la date d’octobre 2026.

Inspections périodiques : échéances

En vertu de l’article 553.899 des Florida Statutes, un immeuble en copropriété ou en coopérative de trois étages habitables ou plus doit faire l’objet d’une inspection périodique au plus tard le 31 décembre de l’année où il atteint 30 ans, à compter de la date de son certificat d’occupation, puis tous les 10 ans. Un service local du bâtiment peut avancer la première inspection à 25 ans lorsque les conditions locales, comme la proximité de l’eau salée, le justifient.

L’inspection comporte deux phases. La phase un consiste en un examen visuel effectué par un ingénieur ou un architecte agréé. La phase deux, qui comprend des tests, n’est requise que si la phase un révèle une détérioration structurelle importante. Les immeubles qui avaient atteint 30 ans avant le 1er juillet 2022 devaient effectuer leur première inspection au plus tard le 31 décembre 2024.

À Miami-Dade, la règle de l’État s’ajoute à la recertification des bâtiments propre au comté, dont l’échéance est passée de 40 à 30 ans et que les responsables du bâtiment du comté décrivent comme plus stricte que la règle de l’État sur les inspections périodiques. Un condo de Miami peut donc être soumis aux deux obligations.

Études des réserves pour l’intégrité structurelle

Une SIRS répertorie les éléments qui assurent la solidité et l’étanchéité d’un immeuble, notamment la toiture, la structure, la protection contre l’incendie, la plomberie, l’électricité, l’étanchéité, les fenêtres et les portes extérieures, et détermine les réserves nécessaires à leur réparation ou à leur remplacement. Voici les principaux points à retenir après HB 913 :

• Plus aucune dispense. Pour les budgets adoptés le 31 décembre 2024 ou après cette date, les propriétaires ne peuvent plus voter pour dispenser l’association des réserves exigées par une SIRS ou pour en réduire le montant.
• Échéance. La date limite de réalisation a été reportée au 31 décembre 2025 ; tous les immeubles concernés devraient donc désormais en avoir une. Une SIRS est refaite tous les 10 ans.
• Davantage de moyens de paiement. Avec l’approbation des propriétaires, les associations peuvent financer les réserves ou les réparations obligatoires au moyen d’appels de fonds spéciaux, de prêts ou de lignes de crédit, et pas seulement des charges mensuelles.
• Une pause temporaire. Après une inspection périodique, une association peut suspendre les contributions aux réserves pendant un maximum de deux exercices budgétaires, avec l’approbation des propriétaires, afin de payer les réparations relevées lors de l’inspection.

Résultat : de nombreux immeubles anciens de Miami financent correctement leurs réserves pour la première fois, ce qui se traduit par des charges plus élevées et de nouveaux appels de fonds spéciaux.

Ce que montrent les données d’Own.Miami

Au 13 octobre 2026, parmi les 806 immeubles suivis par Own.Miami :

• 66 ont au moins une annonce active dont la description indique qu’un appel de fonds spécial est en vigueur.
• 18 immeubles situés dans la ville de Miami ont un dossier de recertification que les données ouvertes de la ville indiquent toujours comme non approuvé, dans l’attente de corrections de la part du demandeur.
• 84 ont des annonces indiquant qu’aucun appel de fonds spécial n’est en vigueur.

La page de chaque immeuble présente ces données dans sa section consacrée à l’état du bâtiment, et la page immeubles sans appel de fonds spécial répertorie ceux dont le dossier ne signale aucun problème.

Questions à poser avant de signer

Les contrats en Floride doivent désormais indiquer le statut de l’inspection périodique et de la SIRS. Lisez ces documents pendant votre période d’examen des documents de copropriété et posez les questions suivantes à l’association :

• Quand l’inspection périodique a-t-elle été effectuée ? Est-elle passée à la phase deux et quelles réparations a-t-elle exigées ?
• La SIRS est-elle terminée et le budget actuel finance-t-il les réserves au niveau requis, ou l’association a-t-elle recours à une suspension, à un prêt ou à une ligne de crédit ?
• Un appel de fonds spécial a-t-il été approuvé ou est-il prévu ? Quel en est le montant par logement, et le contrat précise-t-il si l’acheteur ou le vendeur doit le payer ?
• L’immeuble a-t-il achevé sa recertification auprès de Miami-Dade ?

Un prix plus bas dans un immeuble ancien reflète parfois un appel de fonds dont le vendeur a déjà connaissance. Les documents vous permettront de le savoir.

Ce guide est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Avant d’agir, vérifiez les détails propres à chaque immeuble auprès d’un avocat en Floride.