Frais de clôture d’un condo à Miami : timbres fiscaux, titre de propriété et frais

Lors d’un achat typique d’un condo dans le comté de Miami-Dade, les taxes d’État sont la partie prévisible des frais de clôture : le vendeur paie habituellement le droit de timbre documentaire de $0.60 par $100 sur l’acte, et un acheteur qui finance l’achat paie $0.35 par $100 sur le billet à ordre, plus une taxe sur les biens incorporels de 0.2% sur l’hypothèque. L’assurance titres, que les acheteurs de Miami-Dade paient habituellement, et les frais du prêteur constituent la majeure partie du reste.

Droits de timbre sur l’acte : pourquoi un condo paie $0.60, et non $1.05

La Floride prélève un droit de timbre documentaire de $0.70 par $100 sur les actes dans tous les comtés, sauf Miami-Dade, où le taux de base est de $0.60 par $100, selon le Florida Department of Revenue. Miami-Dade prélève également une surtaxe de $0.45, mais uniquement sur les biens qui ne sont pas des résidences unifamiliales.

Pour les acheteurs de condos, le détail essentiel est la définition. L’article 201.031 des Florida Statutes et la règle 12B-4.012 du Department of Revenue indiquent tous deux qu’une résidence unifamiliale comprend un logement en copropriété. L’acte portant sur un seul logement résidentiel en copropriété est donc assujetti au taux de $0.60, sans surtaxe. La surtaxe s’applique lorsqu’un acte transfère plus d’une résidence ou un bien non résidentiel. La personne qui paie les droits de timbre sur l’acte est déterminée par le contrat ; le contrat standard Florida Realtors/Florida Bar les indique comme étant à la charge du vendeur.

Taxes sur l’hypothèque (acheteurs qui financent uniquement)

• Droit de timbre documentaire sur le billet à ordre : $0.35 par $100 du prêt, selon le Department of Revenue.
• Taxe non récurrente sur les biens incorporels : 2 mills, soit $0.002 par dollar, sur le montant garanti par un bien immobilier en Floride, en vertu de l’article 199.133.

Un acheteur au comptant ne paie ni l’une ni l’autre.

Exemple de calcul au prix médian actuel

Le décompte des actes enregistrés par Own.Miami situe le prix médian de revente d’un condo à Miami-Dade à $380,000 en septembre 2026. À ce prix :

• Droits de timbre sur l’acte au taux de $0.60 par $100 : $2,280 (habituellement à la charge du vendeur).
• Un acheteur qui verse 20% d’acompte emprunte $304,000 : droits de timbre sur le billet à ordre de $1,064, plus une taxe sur les biens incorporels de $608, soit $1,672 de taxes sur le prêt.

Si le taux de $1.05 s’était appliqué, les droits de timbre sur l’acte auraient été de $3,990. Il vaut donc la peine de vérifier le taux indiqué sur votre relevé de clôture.

Assurance titres à Miami-Dade

Le Florida Office of Insurance Regulation fixe les taux des primes d’assurance titres. La prime pour un prix donné ne varie donc pas d’une société de titres à l’autre ; les frais que vous pouvez comparer sont les autres frais liés aux titres et à la clôture. La personne qui paie dépend des usages locaux : à Miami-Dade, l’acheteur paie et choisit habituellement la police du propriétaire, contrairement à l’usage courant dans une grande partie de la Floride, où le vendeur paie. Cette répartition peut être négociée dans le contrat.

Frais de l’association

Avant la clôture, l’association délivre un certificat d’estoppel indiquant les sommes dues pour le logement. L’article 718.116 des Florida Statutes plafonne ces frais et les indexe sur l’inflation tous les cinq ans ; après l’ajustement de 2022, le plafond pour un certificat standard est de $299, avec des frais supplémentaires autorisés pour une demande urgente ou un compte en souffrance. Certaines associations facturent également des frais de dossier ou de transfert ; demandez donc les montants de l’immeuble à l’avance.

Qui est susceptible de payer ces frais

Le financement modifie la facture. Parmi les 806 immeubles en copropriété suivis par Own.Miami, 2,616 des 8,738 ventes enregistrées au cours des 12 derniers mois, soit environ 30%, étaient associées à un prêt hypothécaire d’achat accordé par un prêteur réglementé. Pour les 70% des autres ventes, aucun prêt réglementé destiné à l’achat n’a été enregistré ; un acheteur qui paie comptant évite les droits de timbre sur le billet à ordre et la taxe sur les biens incorporels. Un acheteur qui finance l’achat doit ajouter ces taxes, ainsi que les frais du prêteur et les sommes prépayées placées en compte séquestre. Pour connaître le budget complet, consultez combien coûte l’achat d’un condo à Miami.

Questions à poser à votre agent de clôture

• L’acte est-il taxé à $0.60 par $100 et, si ce n’est pas le cas, pourquoi ?
• Selon mon contrat, qui paie les droits de timbre sur l’acte et la police d’assurance titres du propriétaire ?
• Quels sont les frais d’estoppel, de dossier et de transfert de cette association ?

Ce guide est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Confirmez les montants applicables à votre transaction auprès de votre agent de clôture, avocat ou prêteur.