Votre droit d'examiner les documents de la copropriété avant l'achat (Floride)

En Floride, l’acheteur d’un condo en revente peut annuler le contrat dans les 7 jours, sans compter les samedis, dimanches et jours fériés légaux, après l’avoir signé et reçu les documents de l’association. L’acheteur d’un logement neuf auprès d’un promoteur dispose de 15 jours. Ces deux droits découlent de l’article 718.503 des Florida Statutes, et toute renonciation à ces droits est sans effet.

Le délai de rétractation pour une revente était auparavant de 3 jours. Une loi de 2025 (HB 913, chapitre 2025-175) l’a porté à 7 jours pour les contrats signés le 1er juillet 2025 ou après cette date. Les anciens guides, y compris une version antérieure de celui-ci, indiquent encore 3 jours.

Acheter un condo en revente : le droit de rétractation de 7 jours

Lorsque vous achetez auprès d’un propriétaire, le vendeur doit vous remettre, à ses frais, des copies à jour des documents suivants :

• la déclaration de copropriété
• les statuts constitutifs de l’association
• le règlement intérieur et les règles
• les états financiers annuels et le budget annuel
• le résumé de l’inspection des étapes clés, si le bâtiment en a fait l’objet
• la plus récente étude des réserves pour l’intégrité structurelle (SIRS), ou une déclaration indiquant qu’aucune étude n’a été réalisée
• le rapport d’inspection de transfert, pour les inspections de transfert effectuées le 1er juillet 2023 ou après cette date
• la fiche de questions et réponses fréquentes

Le contrat doit comporter la clause de résiliation prévue par la loi. Vous annulez en envoyant un avis écrit dans le délai de 7 jours. Ce droit prend fin à la clôture de la transaction, et vous pouvez résilier à votre choix avant la clôture tout contrat qui ne comporte pas cette clause.

Acheter auprès d’un promoteur : le droit de rétractation de 15 jours

Pour un logement neuf ou en préconstruction, vous pouvez annuler en envoyant un avis écrit dans les 15 jours suivant la signature et la réception de tous les documents que le promoteur est tenu de fournir. Vous bénéficiez également d’un nouveau délai de 15 jours après réception de tout avenant qui modifie l’offre d’une manière qui vous est substantiellement défavorable. Les changements de coûts budgétaires, à eux seuls, ne constituent pas une modification substantiellement défavorable. Consultez préconstruction ou revente pour comprendre les différences entre ces deux types d’achat.

Points à vérifier dans les documents

Les documents ne vous protègent que si quelqu’un les lit pendant le délai prévu. Portez une attention particulière aux éléments suivants :

• Cotisations spéciales : celles qui ont été imposées, sont prévues ou sont en discussion, et la personne qui doit les payer selon votre contrat.
• Le SIRS et les réserves : vérifiez si les réserves structurelles sont financées ou si un important rattrapage est à prévoir. Notre guide sur les cotisations spéciales et la sécurité des condos explique la loi de 2022 qui les encadre.
• Le résumé de l’inspection des étapes clés : vérifiez si l’ingénieur a constaté une détérioration structurelle importante.
• Les litiges et les impayés des copropriétaires : les deux peuvent avoir une incidence sur l’assurance, le financement et les frais à venir.
• Les règles de location, concernant les animaux et l’usage des lieux : durée minimale des baux et plafonds de location.

Quelle est la fréquence de ces problèmes ?

Own.Miami vérifie chaque bâtiment publié à partir des registres publics et des annonces à jour. Au 13 octobre 2026, parmi les 806 bâtiments que nous publions :

• 112 bâtiments font état d’une cotisation spéciale dans une annonce ou un registre à jour, dont 61 à un niveau élevé.
• 83 bâtiments font l’objet d’une affaire civile impliquant l’association inscrite au rôle du greffe de Miami-Dade, dont 47 signalés comme à surveiller ou présentant un risque plus élevé.
• 120 bâtiments présentent des procédures de recouvrement de l’association visant au moins 2% de leurs logements sur 24 mois, signe que certains propriétaires sont en retard dans le paiement de leurs charges.

La page de chaque bâtiment sur Own.Miami présente les registres vérifiés le concernant. C’est un premier aperçu rapide avant l’arrivée des documents. Cela ne remplace pas leur lecture.

En bref

Commencez à lire les documents dès leur réception et faites appel à un avocat spécialisé en immobilier en Floride si un élément des états financiers, du SIRS ou du résumé de l’inspection des étapes clés n’est pas clair. Sept jours ouvrables suffisent pour renoncer à l’achat d’un bâtiment confronté à un problème de financement, mais seulement si vous en profitez.

Ce guide est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez un avocat spécialisé en immobilier en Floride pour confirmer comment les règles s’appliquent à votre achat.