Condominios en Coconut Grove: dónde tienen ventaja los compradores, según el precio y la antigüedad

El mercado de condominios de Coconut Grove está dividido, pero no exactamente según la línea que describen los desarrolladores. Al 13 de octubre de 2026, los datos del MLS de Own.Miami muestran que el inventario de reventa más abundante en relación con las ventas está por encima de $3 millones y en torres construidas desde 2015, mientras que los desarrolladores ya tienen preventas de los nuevos proyectos que siguen en construcción. Para los compradores, el margen de negociación depende de si compran a un desarrollador o a un propietario.

Lo que dicen los desarrolladores y los corredores

En un informe de Miami Today del 7 de octubre, Daniel Berman, CEO de Mint Developers, describió «dos mercados a distintas velocidades que avanzan al mismo tiempo»: en el segmento más alto de las nuevas construcciones, «la demanda es fuerte y la oferta es baja», mientras que el segmento más bajo es «un mercado favorable para los compradores» porque las viviendas tardan más en venderse. David Siddons Group calcula que menos de 400 unidades de condominios nuevos llegarán a Grove entre 2026 y 2028.

Las preventas respaldan la parte de esa perspectiva que se refiere a las nuevas construcciones. Los desarrolladores de Four Seasons Private Residences Coconut Grove dijeron a Commercial Observer en enero de 2026 que la torre de 70 unidades tenía más del 50 por ciento vendido en preventa, y Allen Morris dijo a The Real Deal en diciembre de 2025 que el componente de condominios de Ziggurat, con precios de $3.5 millones a $15 millones, tenía más del 50 por ciento vendido.

Margen de negociación en reventa por rango de precios

Own.Miami contabilizó 236 cierres de condominios en el MLS en Coconut Grove durante los 12 meses hasta el 13 de octubre de 2026, y 198 propiedades activas. Desglosado por precio:

| Rango de precios | Cerradas, 12 meses | Activas | Meses de inventario | Precio de venta respecto al precio original de venta | Activas con reducción de precio | |---|---|---|---|---|---| | Menos de $1M | 112 | 70 | 7.5 | 92.7% | 43% | | De $1M a $3M | 77 | 62 | 9.7 | 92.5% | 34% | | $3M o más | 47 | 66 | 16.9 | 91.6% | 26% |

La reventa por encima de $3 millones tiene más del doble de meses de inventario que el segmento de menos de $1 millón. Los vendedores del segmento más bajo son quienes ya están reduciendo sus precios: el 43% de las propiedades activas de menos de $1 millón ha bajado de precio, frente al 26% de las que superan los $3 millones. En los tres segmentos, las ventas cerradas alcanzaron aproximadamente el 92% del precio original de venta.

Margen de negociación en reventa según la antigüedad del edificio

| Año de construcción | Cerradas, 12 meses | Activas | Meses de inventario | Mediana de días en el mercado | Mediana del precio de venta por pie cuadrado | |---|---|---|---|---|---| | Antes de 1990 | 75 | 54 | 8.6 | 88 | $618 | | De 1990 a 2014 | 95 | 63 | 8.0 | 64 | $821 | | 2015 y posteriores | 66 | 81 | 14.7 | 83 | $1,736 |

Las torres más nuevas, como Mr. C, tienen el mayor inventario de reventa, con 14.7 meses. Los edificios más antiguos, como Gables Waterway Towers, construidos en 1969, se venden por aproximadamente un tercio del precio por pie cuadrado de las torres más nuevas y se encuentran en un segmento con 8.6 meses de inventario, aunque sus propiedades tardaron una mediana de 88 días en venderse. Las propiedades de antigüedad intermedia, construidas entre 1990 y 2014, se venden más rápido, con una mediana de 64 días, y tienen el inventario más limitado.

Por qué es importante para compradores y propietarios

El segmento más limitado es el inventario de los desarrolladores. Los registros de escrituras del condado muestran 29 cierres de condominios de nueva construcción en Grove entre octubre de 2025 y septiembre de 2026, con una mediana de $1,822,080, y el inventario futuro es reducido. Los compradores que buscan una torre nueva deben esperar poco margen para negociar con un desarrollador que ya ha vendido la mitad de las unidades.

En la reventa, la situación se invierte. Un comprador que busca una unidad de $3 millones o más en una torre reciente se enfrenta a más de un año de inventario y puede negociar en consecuencia. Los propietarios que venden por menos de $1 millón tienen menos inventario competidor, pero muchos ya han reducido sus precios, por lo que fijar un precio acorde con el mercado desde el primer día importa más que esperar a que aparezca un comprador. Los vendedores de unidades grandes y nuevas deben considerar los 16.9 meses de inventario por encima de $3 millones como la competencia frente a la que deben fijar sus precios, junto con las torres con preventas que se entregarán a partir de 2028.