Metodología

La estimación de valor por unidad

For a given unit we estimate price per square foot from the building’s own recent closed sales, adjusted for floor. Condo values within a tower vary far more by line and floor than most automated models capture, so we build a per-line curve: a base $/sqft for the line, plus a floor-premium gradient measured from how price rises with height in that building. The unit’s estimate is that floor-adjusted $/sqft multiplied by its interior area, then rounded. We publish a range around the point estimate that widens when the underlying sales are few or scattered.

Each estimate carries a confidence level. High confidence means several recent closed sales in the same line and a clear floor gradient; medium means the line is matched but thinner; low means we fell back to a building-wide average and is not shown as a headline number. When a building has too little sales history, we show no estimate rather than a bad one.

An estimate is not an appraisal. It reflects modeled market value from comparable sales; it does not account for a specific unit’s condition, renovations, views, or seller circumstances. Use it to judge whether a listing is priced with, above, or below its building — not as a guarantee of value. For a formal valuation, consult a licensed appraiser.

La Puntuación de Edificio

The own.miami Building Score summarizes a tower on the dimensions that matter to a buyer, each computed from market data:

• Value — price per square foot, adjusted for age and ranked against nearby buildings. The premium a year of newness commands is measured from Miami's own listings and sales (within each neighborhood, so location is not mistaken for age); every building's price is normalised by it, then ranked against peers weighted by distance (half weight at about a kilometre) with a small citywide share. A newer building at the same price as its older neighbour is better value, and the older one at that price is worse.
• Momentum — the direction and pace of recent price change.
• Liquidity — how quickly units sell (days on market, months of supply).
• Financial health — signals of special-assessment and HOA risk extracted from listings and association data.
• Waterfront & age — location and building-age factors that affect long-run cost and value.

El Índice de Condos

The Condo Index is a building’s price per square foot as a ratio to the median Miami condo building: index = 100 × building $/sqft ÷ market-median building $/sqft. A building at 100 is priced like the typical Miami condo, one at 200 costs twice as much per square foot, one at 50 half as much — so the number itself is the comparison.

• The building’s $/sqft blends the median asking price of its live listings with the median of its closed sales over the last 12 months, each weighted by how many listings or sales stand behind it. Closed sales are put on the asking scale by the market-wide gap between asking and sold prices, so a building with only closings isn’t read as cheaper.
• Thin samples are shrunk. A building’s own figure counts in proportion to its evidence: with n listings plus sales, its $/sqft is weighted n / (n + 3) against its neighborhood’s median building (the market median in neighborhoods with fewer than five indexed buildings). One listing at an unusual price can’t move a tower.
• 100 is the median indexed building, recomputed daily. Because the baseline moves with the market, a building’s index changes only when it outpaces or lags its peers.
• Tiers: premium from 200 (twice the median), above market 115–199, at market 85–114, value below 85. Momentum (recent vs prior six-month sold $/sqft, discounted for buildings with few closings, ranked against peers) and liquidity (months of supply, days on market, turnover) are published alongside the index, not folded into it.

Buildings need at least two live listings or one closing in the last 12 months to be indexed; towers not yet delivered are left out.

El Developer Score

The Developer Score judges a condo developer by the buildings it actually delivered, on the same data the Building Score uses. Six axes, weighted: building quality (35%) — the mean Building Score of its delivered buildings, weighted by size; health record (20%) — the share of the portfolio with no adverse verified public record (liens, lawsuits, recertification, regulatory complaints), with a small bonus for buildings verified clean in a recent records check; market performance (15%) — median 12-month appreciation and unit turnover, ranked against other developers; financeability (10%) — the mean Financeability Index where recorded lending exists (neutral otherwise); track record (10%) — buildings, years and residences delivered, ranked against other developers, with pre-delivery towers at a quarter weight; and consistency (10%) — how tightly its Building Scores cluster.

A joint-venture partner credit counts at half weight and is always labelled. A developer needs at least three delivered buildings with a Building Score to be scored; confidence is high from eight scored buildings, medium from five, low below. Because the Building Score rewards newer buildings on its age axis, developers whose portfolio is mostly older towers score lower on building quality — the health record and market axes are where an older portfolio can still shine. Only developers with three or more buildings on own.miami get a page, and only after a person has reviewed the brand mapping.

El Índice de Mercado (¿de compradores o de vendedores?)

The Market Index answers “is this a buyer’s or a seller’s market right now?” with one number from 0 (strong buyer’s market) to 100 (strong seller’s market); 40–60 is balanced. It reads resale condos only (towers not yet delivered are left out), at every price, and combines five standard signals:

• Months of supply (35%) — live listings divided by the last 12 months’ monthly sales pace.
• Sale-to-list price (25%) — the median sale price as a share of the original asking price, sales in the last six months.
• Days on market (15%) — the median for homes sold in the last six months.
• Price cuts (15%) — the share of listings now asking less than their original price.
• Sales momentum (10%) — closings in the last 90 days against the same 90 days a year earlier, plus the change in sale-to-list (the window ends two weeks ago so closings still being reported don’t read as a slowdown).

The thresholds are set for Miami condos, not houses. The textbook rule (under 4 months of supply is a seller’s market, over 6 a buyer’s) describes single-family resale; Miami condos carry structurally more inventory — investor and second-home owners, longer marketing times and a steady pipeline of new towers. We use the condo convention instead: under 6 months leans to sellers, over 9 to buyers. Balanced also means roughly 95–97% of original asking price, 60–90 days on market and about a quarter to a third of listings with a cut. Each page shows the Miami-wide reading next to the neighborhood’s so you can see how an area compares with the city.

A signal is used only with enough data behind it (12 sales in a year for supply, 8 recent sales for sale-to-list and days on market, 10 listings for price cuts, complete history for momentum), and the index is published only when months of supply and at least 60% of the weight are present — otherwise we say nothing rather than guess. Confidence is high, medium or low depending on how many signals and sales stand behind the reading.

Todas las ventas de condominios registradas (según escrituras)

El MLS cuenta las ventas que publicó un corredor. No ve los cierres con el desarrollador, en los que compradores que firmaron años antes cierran directamente con él, ni las reventas que se cierran sin pasar por el MLS. Toda venta, publicada o no, termina con una escritura registrada en el condado, así que contamos escrituras. Leemos cada escritura que el Secretario de Miami-Dade ha indexado desde 2012 y conservamos las de unidades de condominio, una fila por traspaso.

• Una venta de condominio: la escritura nombra una unidad o un condominio, bajo una declaración registrada en los Registros Oficiales del condado. Las escrituras bajo un plano de urbanización (townhomes y casas) quedan fuera. Los townhouses y villas en régimen de condominio son condominios por ley y se cuentan. Las unidades comerciales, de oficina, industriales, de estacionamiento y amarres no se cuentan. Las unidades que el Tasador de la Propiedad clasifica como condominio hotelero cuentan como ventas en torres de hotel y residencias (un condominio declarado como máximo diez años antes de la venta, como E11EVEN Hotel & Residences) y no en los condo-hoteles más antiguos, donde son habitaciones de hotel. Usamos el código de uso del suelo del Tasador (el de la unidad o, si falta, el habitual del condominio), o el nombre del condominio cuando no hay código.
• Una venta por traspaso: varias escrituras de la misma unidad el mismo día y al mismo precio (copropietarios, correcciones) cuentan una vez, y una escritura registrada de nuevo para la misma venta (la misma unidad a un precio dentro del 2 % en 120 días, si el Tasador de la Propiedad muestra una sola venta, o en 30 días si aún no tiene registro) se suma a ella. Los traspasos de menos de $1,000 (escrituras familiares, de fideicomiso o de renuncia) y de $1,000 a $49,999 (semanas de tiempo compartido, estacionamientos, participaciones parciales) no son ventas.
• Obra nueva: la primera venta de una unidad en un condominio declarado en los últimos seis años (las declaraciones se registran en la preventa, así que las torres cierran cuatro o cinco años después), una primera venta dentro del año siguiente a la terminación del edificio, o una primera venta que el MLS marca como obra nueva. No es una primera venta si el historial del Tasador de la Propiedad muestra una venta anterior de la misma unidad (esto también detecta unidades revendidas antes de que empiecen nuestros registros de escrituras en 2012); un cierre del desarrollador sobre el folio matriz del edificio y una reventa posterior sobre el folio propio de la unidad cuentan como la misma unidad. Un edificio que el Tasador indica terminado más de cinco años antes de la venta, o diez o más años antes de su declaración de condominio (la conversión de un edificio antiguo), no es obra nueva. Diez o más primeras ventas en un mismo condominio el mismo día, en un edificio terminado dos o más años antes o a precios casi idénticos, son una venta en bloque y se cuentan aparte.
• Reventa en el MLS: la escritura coincide con un cierre del MLS de todo el condado de un condominio, townhouse o villa en condominio: la misma unidad (folio) a un precio dentro del 2 %, registrada entre 30 días antes y 120 días después del cierre; el mismo edificio a un precio dentro del 1 % con un número de unidad compatible, registrada entre 10 días antes y 60 días después; o el mismo edificio, el precio exacto y el mismo número de unidad hasta 120 días después. Cada cierre del MLS coincide como máximo con una escritura. Una reventa sin cierre coincidente no se cerró a través del MLS (el historial del MLS no incluye anuncios retirados o vencidos, así que no podemos saber si llegó a publicarse). La división empieza en diciembre de 2019: el historial de cierres del MLS de todo el condado comienza a mediados de octubre de 2019 y las escrituras se registran semanas después del cierre, así que diciembre es el primer mes en que cada escritura puede compararse; la marca de obra nueva del MLS se usa desde 2024, cuando el MLS la rellena. Las comparaciones con el MLS cuentan los cierres del MLS que son condominios en sentido legal (todo cierre del MLS vinculado a una escritura de condominio, sea cual sea su tipo en el MLS, más los cierres de condominios del MLS sin escritura encontrada) en 12 meses o un año completo, porque las escrituras se cuentan por mes de registro y los cierres del MLS por mes de cierre.
• El Tasador de la Propiedad revisa cada escritura. Cuando marca una escritura como que no es una venta (una escritura de renuncia, de corrección o fiscal, un usufructo vitalicio, una participación parcial, un traspaso entre empresas vinculadas, una permuta, un traspaso a una entidad benéfica o una venta en paquete fuera de una compra de edificio), ese traspaso sale del total, haya pasado o no por el MLS. Las ventas de bancos, del gobierno, de herencias, forzadas y otras que el Tasador deja fuera de su estudio de ratios siguen siendo ventas y permanecen en el total; el Data Room indica cuántas. El Tasador publica semanas o meses después del registro, así que los meses más recientes aún pueden perder algunos traspasos; cuando dos meses están en etapas distintas de esa revisión, la variación interanual compara ambos antes de ella.
• Las compras de edificios completos y las ventas en bloque se muestran aparte y nunca en el total. Una ráfaga en un edificio antiguo (declarado hace al menos 10 años): al menos 15 ventas en 45 días, cinco veces su trimestre habitual, concentradas en pocos días o a precios repetidos; o, en un edificio pequeño, al menos el 60 % de sus unidades (8 o más) vendidas en 120 días con no más del 20 % a través del MLS. Toda la ráfaga se aparta, con sus lotes del mismo día y sus precios repetidos hasta 12 meses antes. Cuando la mayor parte de la ráfaga es un solo día a uno o dos precios (o a pocos precios distintos mientras el edificio sigue vendiéndose), es una venta en bloque: un solo comprador que adquiere un lote de unidades. Si no, es una compra de edificio: un desarrollador o inversor que compra a los propietarios, normalmente para extinguir el condominio. Las habitaciones de condo-hotel se marcan. Publicamos solo recuentos, nunca un total en dólares.

Las cifras son por mes de registro, por lo general una a tres semanas después del cierre (una de cada diez escrituras se registra más de seis semanas después), así que los meses sueltos oscilan; los totales de 12 meses y de año completo no. Una escritura de varias unidades cuenta una vez. Las cooperativas no tienen escritura y no se cuentan. Las cifras son de todo el condado; los edificios que seguimos son una minoría de los condominios del condado, por eso no dividimos las escrituras por barrio. Para quien compare estas cifras con los archivos de ventas de Florida: el código de uso 004 del DOR también incluye townhouses en pleno dominio (código 0410 del Tasador), así que el filtro comparable es el código de condominio residencial 0407 del Tasador. Fuentes: registros oficiales del Secretario del Tribunal de Miami-Dade, Tasador de la Propiedad del condado de Miami-Dade, MLS de MIAMI REALTORS®.

Verificado con el estado: en octubre de 2026 comparamos nuestras cifras, escritura por escritura (por libro y página de los Registros Oficiales), con los archivos finales de ventas (Sales Data Files) del Departamento de Ingresos de Florida para Miami-Dade. De 2017 a 2024, el 99,5 % o más de las ventas de condominios que contamos cada año figura en los archivos del estado. El código de uso de condominio del estado también incluye villas y townhouses construidos en lotes de un plano de urbanización, sin declaración de condominio; nosotros los dejamos fuera, por eso los totales de condominios del estado son más altos que los nuestros.

Meses de inventario de condominios desde 2013 (estimación)

El gráfico de meses de inventario de largo plazo del Data Room es una estimación de Own.Miami. Nuestro historial del MLS de todo el condado empieza en octubre de 2019 y no guarda el inventario pasado, así que las cifras históricas se derivan de los informes mensuales de MIAMI REALTORS® / Florida REALTORS® para Miami-Dade sobre townhouses y condominios (anuncios activos y ventas cerradas), ajustados solo a condominios. La cifra en vivo de meses de inventario del mes, en otra parte de la página, sale directamente del MLS y no es esta estimación.

• Condominios a la venta: los anuncios activos del informe multiplicados por la proporción de condominios entre los anuncios del MLS de condominios, townhouses y villas (de nuestro feed del MLS; antes de junio de 2026 esa proporción se ajusta mes a mes según el reparto público de inventario de condominios y townhouses de Redfin para Miami-Dade; Redfin no publica ese reparto antes de junio de 2014, así que de enero de 2013 a mayo de 2014 se mantiene la proporción de mediados de 2014).
• Ventas de condominios: las ventas cerradas del informe multiplicadas por la proporción de condominios en los cierres del MLS de todo el condado ese mes (desde noviembre de 2019; antes, la proporción pública de ventas de condominios de Redfin, calibrada con el feed del MLS).
• Meses de inventario: condominios a la venta divididos por las ventas mensuales medias de condominios de los 12 meses anteriores, incluido el mes en curso (la convención de MIAMI REALTORS®). Ambas partes se mantienen en la escala del informe, así que la proporción no depende de cómo cuentan los anuncios el informe y el feed del MLS. Agosto de 2026: 13,6 meses, igual que la cifra en vivo del MLS.

Solo cuenta el inventario publicado en el MLS: las unidades de desarrolladores vendidas sobre plano que nunca llegan al MLS no están incluidas, así que subestima lo disponible en torres nuevas. Las cifras son de todo el condado y no se comparan con las de los barrios del Data Room, que solo cubren los barrios que seguimos. Un mes que MIAMI REALTORS® revise después se actualiza aquí. Fuentes: informes mensuales de MIAMI REALTORS® / Florida REALTORS® sobre townhouses y condominios en Miami-Dade, MLS de MIAMI REALTORS®, Redfin Data Center.

Quién es dueño de los condominios de Miami-Dade (registros fiscales de Florida)

El gráfico de propiedad de la Sala de Datos lee los registros fiscales finales Name-Address-Legal del Departamento de Ingresos de Florida para Miami-Dade, años 2017 a 2025, que recibimos del estado en octubre de 2026. Cada registro lista todas las parcelas al 1 de enero; conservamos una fila por unidad de condominio (el código de uso del suelo 004 del estado).

• Residencia principal del dueño: la unidad tiene una exención homestead en el registro, que el dueño solo puede pedir para su residencia permanente en Florida.
• Empresa o fideicomiso: el nombre del dueño contiene LLC, INC, CORP, LTD, TRUST o una palabra similar.
• A dónde va la factura de impuestos: la dirección de la propia unidad, otra dirección en Florida, otro estado o territorio de EE. UU., o el extranjero. El archivo del estado deja en blanco la mayoría de los códigos postales de los dueños, así que no separamos Miami-Dade del resto de Florida.
• Los nombres y las direcciones postales de los dueños solo se leen para clasificar cada unidad en estos grupos. Nunca se guardan ni se publican, y solo se muestran porcentajes de todo el condado.

Una factura enviada al extranjero es un mínimo de la propiedad extranjera, no su porcentaje: muchos dueños extranjeros reciben la factura a través de un administrador o un abogado en Miami. El código de uso de condominio del estado también incluye algunas villas y townhouses en lotes de un plano de urbanización sin declaración de condominio, que nuestra serie de escrituras deja fuera.

Precios de condominios y casas según registros públicos

La tabla de precios de la Sala de Datos pone las reventas de condominios de nuestra serie de escrituras junto a las ventas de casas unifamiliares de los archivos finales de ventas (Sales Data Files) del Departamento de Ingresos de Florida para Miami-Dade (años 2017 a 2025).

• Casas: ventas de viviendas unifamiliares (el código de uso del suelo 001 del estado) que el estado marca como ventas calificadas entre partes independientes (código 01), una parcela por escritura (las escrituras que vendieron varias parcelas quedan fuera), de $10.000 o más. El precio por pie cuadrado usa la superficie habitable del registro de ese año, entre 300 y 15.000 pies cuadrados.
• Cada registro incluye las ventas del año anterior y parte del suyo, y el más reciente solo cubre una parte de su propio año (el registro de 2025 llega hasta agosto de 2025). Por eso las cifras de casas terminan en el último año completo que cubre el archivo del estado.
• Condominios: reventas de nuestra serie de escrituras (cerradas en el MLS o no) cuya unidad tiene folio, con la superficie habitable de la unidad en el registro más reciente del estado, entre 300 y 15.000 pies cuadrados. Solo se publica una mediana con al menos 100 ventas en el año; el año en curso se marca como hasta la fecha.

Son precios registrados, no tasaciones ni precios pedidos. El código de uso de condominio del estado incluye villas y townhouses en lotes de un plano de urbanización, que nuestra serie de condominios deja fuera, por eso las cifras de condominios del estado son más altas que las nuestras.

Índice Calles Secas (inundaciones y marejada)

El Índice Calles Secas es una estimación de Own.Miami de la exposición a inundaciones de cada edificio, hecha solo con datos públicos. Se muestra en las páginas de edificios y se resume en el Índice Calles Secas.

• Zona de FEMA: la zona de la National Flood Hazard Layer de FEMA en el punto del edificio (la copia del mismo mapa del condado de Miami-Dade cuando el servicio de FEMA no responde).
• Zona de evacuación: la zona de planificación por marejada del condado de Miami-Dade (A a E) en el punto del edificio.
• Calle cercana más baja: hasta 8 puntos sobre los ejes de calle del condado a menos de 60 m del edificio (120 m si no hay ninguno más cerca), separados al menos 20 m, del más cercano al más lejano; se excluyen autopistas y rampas. La elevación del terreno de cada punto viene del programa 3D Elevation del USGS. Las lecturas por debajo de 0,5 pies son superficies de agua y se descartan. Cuenta el punto más bajo.
• Referencia de marea: la pleamar más alta que NOAA prevé este año en Virginia Key (estación 8723214), en el mismo datum NAVD88. El margen es la calle menos esa marea.

Cada lectura lleva fecha. Las elevaciones están en pies sobre NAVD88; la elevación de inundación base de FEMA se muestra como la imprime el mapa (NGVD29 en Miami-Dade) y nunca se compara con ellas. No es una determinación de inundación, un certificado de elevación ni un consejo de seguros.

No es una determinación de inundación, un certificado de elevación ni un consejo de seguros. Los desagües, los muros de contención, las bombas y las calles elevadas cambian cómo se inunda una calle, las mareas reales a menudo superan las previstas y las tormentas suman marejada. Consulte el mapa de FEMA, el certificado de elevación del edificio y la búsqueda de zona de evacuación del condado.

Panorama de cuotas y estructura

Florida’s condo-safety law (SB 4-D) requires milestone structural inspections and funded reserves as buildings age — first at 25 years for coastal buildings (30 inland), then on a recurring cycle. Our assessment outlook estimates where a building sits in that timeline from its year built and public risk signals. It is an estimate, not a statement of a building’s actual inspection or reserve status — always verify milestone-inspection and special-assessment status directly with the condo association before you buy.

Fuentes y límites

Listing and closed-sale data come from the MIAMI Association of REALTORS® MLS and are deemed reliable but not guaranteed. Models are only as current as the sales that feed them, and thin markets produce wider ranges. We revise formulas as data improves; material changes are reflected here. Found something that looks wrong? Tell us: we investigate every report.

Basado en parte en información del Southeast Florida Multiple Listing Service (SEFMLS) o de MIAMI Association of REALTORS® para el período del 14 de octubre de 2019 al 1 de noviembre de 2026.

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