El auge de los condominios de alquiler a corto plazo en Brickell: qué deben verificar los inversionistas

Los desarrolladores de Brickell están construyendo una ola de condominios diseñados para alquilarse por noche, y los inversionistas que los compran apuestan a que los ingresos por alquileres a corto plazo cubrirán los costos de mantenimiento. El inconveniente para los compradores: en una torre de condominios común de Brickell, los alquileres por noche pueden chocar con las propias reglas del edificio y con la aplicación del código de la Ciudad de Miami, así que el edificio que compre importa más que la proyección de alquiler.

Qué están construyendo los desarrolladores

La voz más clara detrás de esta tendencia es Habitat Group. En agosto de 2025, su fundador y CEO, Santiago Vanegas, dijo a Miami Today que aproximadamente la mitad de la oferta actual de alquileres de Brickell es de corto plazo y que se espera que se sumen aproximadamente 2,000 unidades más de alquiler a corto plazo en Brickell durante cinco años. Esas son estimaciones del propio desarrollador, no cifras auditadas.

Miami Today describió la cartera de Habitat como aproximadamente el 35% del inventario de condominios en preventa de Brickell, y Commercial Observer informó en diciembre de 2025 que la firma está construyendo más de un tercio de las unidades de alquiler a corto plazo en construcción en el distrito. Ambos medios mencionaron Smart Brickell y Millux Place entre sus proyectos, edificios planificados desde el principio para alquileres a corto plazo.

Dónde los alquileres a corto plazo encuentran resistencia

Los edificios diseñados para alquileres son una cosa. Las torres más antiguas donde los propietarios empezaron a alquilar por noche son otra:

• CBS Miami informó en mayo de 2025 que los inspectores de cumplimiento del código de la Ciudad de Miami habían recibido más de 120 quejas sobre alquileres a corto plazo en Brickell desde enero, y que 12 habían dado lugar a gravámenes sobre propiedades.
• En agosto de 2026, WLRN, al resumir una investigación del Miami Herald, informó que la ciudad ordenó a The Club at Brickell Bay, una torre de 43 pisos y 643 unidades, que cesara los alquileres vacacionales, después de que el Herald descubriera que la mayoría de sus unidades se alquilaban a corto plazo.

Para un comprador, eso significa hacer dos verificaciones por separado antes de contar con ingresos por alquileres por noche: si la declaración del condominio y sus reglas permiten alquileres tan cortos, y si la zonificación de la propiedad los permite. Un anuncio que diga «Airbnb friendly» no responde a ninguna de las dos preguntas.

Qué muestran los datos de Own.Miami

Al 13 de octubre de 2026, 127 de los 1,413 anuncios de condominios en venta en los datos de Brickell de Own.Miami mencionan alquileres a corto plazo, Airbnb o alquileres por noche en sus comentarios, y 28 están clasificados como unidades de condo-hotel.

Las compras de inversionistas no han impulsado los precios al alza. El informe de mercado de Brickell de Own.Miami registra 747 cierres de condominios en los últimos 12 meses, aproximadamente un 10% menos que el año anterior, a un precio mediano de $608 por pie cuadrado, aproximadamente un 3% menos. Con 1,133 condominios de reventa en venta, Brickell tiene aproximadamente 18 meses de inventario, un mercado favorable para los compradores según nuestra medida (más de nueve meses).

The Club at Brickell Bay muestra a qué precio se vende una torre de reventa con muchos alquileres. Registró 40 ventas en escrituras entre octubre de 2025 y septiembre de 2026, a un precio mediano de $457,500, y sus cierres en MLS en los últimos 12 meses tuvieron un precio mediano de $545 por pie cuadrado, por debajo de la mediana de Brickell. Los prestamistas no se han retirado: nuestros registros de financiamiento contabilizan 28 préstamos de prestamistas regulados allí en los últimos 12 meses.