Guía para compradores extranjeros sobre cómo comprar un condominio en Miami

Sí, puede comprar un condominio en Miami como no residente y financiarlo sin un puntaje de crédito de EE. UU. Lo que cambia para un comprador extranjero es el costo del préstamo, una declaración estatal al cierre y tres reglas tributarias: la retención de FIRPTA cuando vende, el impuesto sucesorio de EE. UU. y los límites al impuesto sobre la propiedad de Florida. Esta guía cubre cada tema, con las reglas vigentes a octubre de 2026.

Quién puede comprar

La ley de EE. UU. no establece ningún requisito general de ciudadanía o residencia para ser propietario de un condominio. Florida añade una condición. Desde julio de 2023, se aplica la ley de Florida sobre propiedad extranjera (SB 264, secciones 692.201 a 692.205 de los Estatutos de Florida):

• Cada comprador firma una declaración jurada al cierre, bajo pena de perjurio, en la que afirma que no es un comprador prohibido.
• Por lo general, las personas domiciliadas en China tienen prohibido comprar bienes raíces en Florida. Una persona con una visa vigente de EE. UU. que no sea de turista o con documentos de asilo puede comprar una vivienda de hasta 2 acres, a su propio nombre, a por lo menos 5 miles de cualquier instalación militar, y debe registrarla dentro de 30 días.
• Las personas vinculadas a los otros países de preocupación mencionados en la ley (Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, el régimen de Maduro en Venezuela y Siria) enfrentan restricciones cerca de instalaciones militares e infraestructura crítica.

El Undécimo Circuito se negó a bloquear la ley en noviembre de 2025, informó el National Agricultural Law Center, y el caso continúa en el tribunal de primera instancia. Si algo de esto pudiera aplicarse a usted, pídale a un abogado de Florida que lo revise antes de firmar un contrato.

Financiamiento sin historial de crédito en EE. UU.

Las hipotecas para extranjeros son préstamos de cartera: el prestamista los conserva en lugar de venderlos a Fannie Mae o Freddie Mac. En vez de un puntaje FICO, los prestamistas evalúan su pasaporte, referencias bancarias y comprobantes de ingresos y activos. Espere un pago inicial más alto y una tasa más elevada que la que obtendría un residente de EE. UU. Las condiciones varían según el prestamista y el edificio, porque muchos edificios altos de Miami no cumplen con los requisitos convencionales para préstamos de condominios. Consulte condominios elegibles y no elegibles para financiamiento convencional.

Nuestros registros sugieren que las compras en efectivo son comunes. En los 480 edificios que evaluamos para financiamiento, se registraron 7,842 compras durante los 12 meses hasta el 13 de octubre de 2026. Solo 2,527 de ellas, alrededor del 32%, se asociaron con una hipoteca para la compra. Entre los edificios con ventas financiadas, el pago inicial mediano típico fue del 27%.

| Vecindario | Compras con una hipoteca para la compra registrada | |---|---| | Edgewater | 41% | | Brickell | 36% | | Downtown | 34% | | South Beach | 28% | | Sunny Isles Beach | 28% | | Aventura | 26% | | Coconut Grove | 25% |

La página de cada edificio muestra su propio historial de financiamiento, incluido el pago inicial más bajo que aceptó un prestamista regulado durante el último año.

Comprar a su nombre o mediante una LLC

Muchos compradores internacionales compran mediante una LLC de EE. UU. en lugar de hacerlo a su propio nombre, por motivos de privacidad y responsabilidad legal. Esa decisión afecta los impuestos, el financiamiento y, para los compradores sujetos a la SB 264, el cumplimiento de la ley. Decida con un abogado y un contador de EE. UU. antes del cierre, porque reestructurar más adelante suele implicar una nueva escritura y nuevos costos.

Impuesto sucesorio de EE. UU.: la regla que muchos compradores pasan por alto

Un condominio en Miami es un activo situado en EE. UU. Si un no residente que no es ciudadano estadounidense fallece siendo propietario de activos en EE. UU. por un valor superior a $60,000, el albacea debe presentar una declaración del impuesto sucesorio de EE. UU. (Formulario 706-NA), según el IRS. Los tratados tributarios y la forma en que se tiene el título de propiedad pueden cambiar el resultado, lo que constituye otro motivo para asesorarse sobre la estructura desde el principio.

FIRPTA: qué sucede cuando vende

Cuando un propietario extranjero vende bienes raíces en EE. UU., el comprador debe retener parte del precio y enviarlo al IRS como pago anticipado de los impuestos del vendedor:

• 15% del precio de venta es la tasa general (IRS).
• 10% cuando el precio supera los $300,000 y es de hasta $1,000,000, y el comprador vivirá en la unidad (National Association of Realtors).
• Ninguna retención cuando el precio es de $300,000 o menos y el comprador vivirá en la unidad.

Por lo general, la retención es mayor que los impuestos que realmente se deben. El vendedor puede solicitar un certificado al IRS mediante el Formulario 8288-B para reducirla. Si compra a un vendedor extranjero, usted es responsable de retener el monto, y su agente de cierre se encarga del trámite.

Impuesto sobre la propiedad: no podrá acogerse a la exención homestead

La exención homestead de Florida y su límite del 3% de Save Our Homes solo se aplican a su residencia permanente en Florida, por lo que una segunda vivienda o un condominio de inversión no los obtiene. En su lugar, el límite para propiedades que no son homestead restringe los aumentos anuales del valor tasado al 10%. Dos detalles son importantes para los compradores: el límite no cubre los impuestos escolares y se restablece cuando se vende la unidad, por lo que la tasación del 1 de enero posterior a su compra refleja el valor total de mercado (Miami-Dade Property Appraiser). Obtenga más información en nuestra guía sobre impuestos a la propiedad y homestead.

Antes de firmar

1. Confirme con un abogado de Florida si la SB 264 se aplica a usted o a su entidad.
2. Solicite al prestamista una hoja de términos para el edificio específico, no solo para usted.
3. Decida cómo tendrá el título de propiedad, teniendo en cuenta el impuesto sucesorio y FIRPTA.
4. Presupueste el pago inicial más alto, los costos de cierre y las cuotas de la HOA. Consulte cuánto dinero necesita.

Esta guía ofrece información general, no asesoramiento legal, tributario ni financiero. Las reglas cambian; confirme los detalles con un abogado de Florida, un asesor tributario de EE. UU. y su prestamista antes de actuar.