Guía para Compradores Extranjeros: Cómo Comprar un Condominio en Miami

Miami es uno de los mercados de condominios más internacionales en los EE. UU., y comprar aquí como no residente es un proceso ya muy conocido. Así es como funciona realmente.

No necesita ser residente de EE. UU. — ni tener crédito en EE. UU.

Usted puede comprar bienes raíces en EE. UU. como ciudadano extranjero sin green card, sin SSN y sin historial crediticio en EE. UU. Las compras en efectivo son las más sencillas, pero el financiamiento está muy disponible.

Hipotecas para ciudadanos extranjeros

Los portfolio lenders especializados ofrecen préstamos para "foreign national" que no requieren un puntaje de crédito de EE. UU. Términos típicos en el mercado de Miami:

• Pago inicial de ~25–35% (a veces 30–40% en préstamos más grandes o edificios no elegibles para garantías).
• Evaluación basada en pasaporte + crédito extranjero o cartas de referencia bancaria + cartas de CPA/ingresos + estados de activos en lugar de un puntaje FICO de EE. UU.
• Los titulares de ITIN pueden tener opciones adicionales.

Estos son productos de balance-sheet, no préstamos de Fannie/Freddie, por lo que los términos varían según el prestamista.

Comprar a través de una LLC

Muchos compradores internacionales cierran la transacción en una US LLC en lugar de a nombre personal, por motivos de privacidad, planificación de herencias y responsabilidad. Los prestamistas normalmente pueden cerrar tanto a nombre de un individuo como de una entidad. Hable con un abogado de EE. UU. y un CPA sobre las implicaciones de impuestos sobre sucesiones y estructuración antes de cerrar, ya que cambiarlo después es costoso.

El impuesto que encontrará en la reventa: FIRPTA

Cuando un propietario extranjero vende una propiedad en EE. UU., la ley federal (FIRPTA) requiere que el comprador retenga una parte del precio de venta y la remita al IRS como un pago anticipado de los impuestos de EE. UU. del vendedor:

• 15% del monto obtenido es el estándar.
• 10% si el precio es de $300,001–$1,000,000 y el comprador lo utilizará como residencia.
• Exento (0%) si el precio es de $300,000 o menos y el comprador lo adquiere como residencia.

Un vendedor que retenga de más puede solicitar un certificado de retención reducida (IRS Form 8288-B). Esto es importante tanto cuando usted finalmente venda y cuando compre a un vendedor extranjero (usted podría ser la parte que realiza la retención). Consulte el IRS FIRPTA overview.

Algo que no le ayudará: homestead

La exención de homestead de Florida y el tope del 3% "Save Our Homes" requieren que el condominio sea su residencia permanente en Florida; por lo tanto, la mayoría de los compradores extranjeros y de segundas viviendas no califican para ellos, y en su lugar quedan bajo el tope de evaluación del 10% non-homestead. Consulte property taxes.

En resumen

Como comprador internacional, puede financiar un condominio en Miami con un pago inicial de ~25–35% y sin crédito en EE. UU., a menudo a través de una LLC; simplemente busque un prestamista para ciudadanos extranjeros y obtenga asesoría fiscal/de sucesiones en EE. UU. antes de cerrar, y planifique para FIRPTA cada vez que un propietario extranjero esté en el lado de la venta.\n ---

Esta guía es para fines educativos generales, no constituye asesoramiento legal, fiscal o financiero. Las reglas y cifras cambian y varían según el edificio y la situación; confirme los detalles específicos con un agente de bienes raíces con licencia en Florida, un abogado, un prestamista y un CPA antes de actuar. Los datos de las listas se consideran confiables pero no están garantizados.