Depósitos para condominios en preconstrucción en Miami: cómo funcionan

Comprar un condominio en preconstrucción en Miami significa pagar parte del precio años antes de recibir las llaves. Un calendario de depósitos distribuye esos pagos entre la firma del contrato y los hitos de construcción, y el saldo se paga al cierre. La ley de Florida determina dónde se guarda ese dinero. Conforme a la sección 718.202 de los Estatutos de Florida, los pagos de hasta el 10% del precio deben mantenerse en una cuenta de depósito en garantía, y los pagos que superen el 10% pueden destinarse a costos de construcción solo si el contrato lo permite y la construcción ya comenzó.

Esta guía ofrece información general, no asesoría legal, fiscal ni sobre préstamos. Pídale a un abogado de bienes raíces de Florida que revise el contrato antes de firmarlo.

Paso 1: la reserva

Muchos proyectos comienzan con un acuerdo de reserva antes de que exista un contrato. Conforme a la sección 718.202, el depósito de reserva debe mantenerse en una cuenta de depósito en garantía, y tanto el comprador como el desarrollador pueden solicitar su devolución en cualquier momento antes de firmar un contrato de compraventa, con un reembolso inmediato e incondicional. Se convierte en un pago inicial solo cuando usted firma el contrato.

Paso 2: el contrato y 15 días para cambiar de opinión

Cuando firma un contrato de compraventa con un desarrollador, la sección 718.503 le concede 15 días para cancelarlo mediante notificación por escrito, contados a partir de la fecha que ocurra más tarde entre la firma y la recepción de todos los documentos del condominio que el desarrollador debe entregar. El contrato debe indicarlo en letra destacada, y este derecho no puede renunciarse. Aproveche esos 15 días para leer la declaración, el presupuesto y las cláusulas sobre depósitos e incumplimiento.

Paso 3: pagos por hitos

Después del primer depósito, los pagos posteriores suelen estar vinculados a hitos de construcción, como el inicio de las obras o la finalización de la estructura. Cada desarrollador establece su propio calendario, así que sume cuánto habrá pagado del precio antes del cierre y cuándo. Revise también la cláusula de incumplimiento: conforme a la sección 718.202, si el comprador incumple, el depósito mantenido en la cuenta de depósito en garantía se entrega al desarrollador.

Dónde se guarda su depósito

La sección 718.202 establece dos niveles:

• Hasta el 10% del precio debe depositarse en una cuenta de depósito en garantía con un agente independiente, como un banco de Florida, un abogado o una aseguradora de títulos. Se libera al cierre, o al comprador o al desarrollador si el contrato termina antes.
• Más del 10% se deposita en una cuenta especial de depósito en garantía separada. El desarrollador solo puede retirarlo si el contrato lo permite mediante una leyenda en negrita en la primera página y la construcción ya comenzó, y únicamente para cubrir costos reales de construcción, no comisiones de venta, publicidad ni intereses de préstamos.

Si un desarrollador no cumple estas reglas, la ley permite que el comprador anule el contrato y reciba un reembolso con intereses.

Cierre: el saldo y el préstamo

El resto del precio se paga al cierre, después de que el edificio reciba su certificado de ocupación. Si piensa financiar ese saldo, empiece con anticipación: los prestamistas evalúan el edificio, y una torre recién entregada debe aprobar la evaluación de condominios del prestamista antes de que este otorgue un préstamo. Los registros de Own.Miami muestran que es posible. En Aria Reserve, entregado en 2025, los prestamistas regulados registraron 33 préstamos en los últimos 12 meses, financiando el 33% de sus ventas registradas, con pagos iniciales desde el 10%.

Cuánto cuesta hoy una construcción nueva

Los precios de preconstrucción tienen una prima considerable frente a las propiedades de reventa. Según los datos de Own.Miami al October 13, 2026, las unidades en torres que aún están en construcción tienen un precio mediano de publicación de:

• $1,307 por pie cuadrado en Brickell, frente a $709 para las propiedades de reventa (140 publicaciones antes de la entrega).
• $1,283 por pie cuadrado en Edgewater, frente a $652 para las propiedades de reventa (70 publicaciones).
• $1,202 por pie cuadrado en Downtown, frente a $789 para las propiedades de reventa (60 publicaciones).

Parte de esa diferencia se debe a que son propiedades nuevas, a sus amenidades y a sus acabados. Otra parte corresponde al riesgo que usted asume durante años. Antes de comprometer un depósito, compare el precio de preconstrucción con los cierres recientes de torres terminadas en las cercanías.