Comprar un condominio en Miami desde el extranjero: depósitos, declaraciones juradas y FIRPTA

Sí, un comprador que vive fuera de Estados Unidos puede comprar un condominio en Miami, incluso una unidad en preconstrucción, sin tener que viajar: las reservas, los contratos e incluso el cierre pueden gestionarse a distancia. No se requiere ciudadanía ni residencia estadounidense para ser propietario de un condominio en Florida. Para un comprador extranjero, lo que cambia es una breve lista de reglas: las protecciones de los depósitos de Florida, el derecho a cancelar dentro de 15 días, una declaración jurada sobre personas extranjeras al cierre y una retención fiscal federal cuando venda más adelante.

Esta guía ofrece información general vigente a octubre de 2026; no constituye asesoría legal ni fiscal. Confirme cada punto con un abogado de bienes raíces de Florida y un asesor fiscal de su país.

Reservar y firmar desde el extranjero

Los desarrolladores de Brickell, Edgewater y Downtown venden habitualmente a compradores que nunca visitan la sala de ventas. Las unidades se reservan por correo electrónico o en línea, y los contratos de compraventa suelen firmarse electrónicamente. Antes de firmar, solicite el conjunto completo de documentos del condominio (declaración, presupuesto, reglamento y prospecto), porque el plazo para ejercer su derecho a cancelar depende de que los reciba.

Derecho de Florida a cancelar dentro de 15 días

En una compra al desarrollador, la ley de Florida (sección 718.503 de los Estatutos de Florida) permite que el comprador deje sin efecto el contrato mediante notificación por escrito dentro de los 15 días posteriores a la fecha en que lo firme y reciba todos los documentos que el desarrollador debe entregar. El derecho vence al cierre. Para un comprador que revisa documentos en otro idioma y zona horaria, esos 15 días son la protección más valiosa del contrato: aprovéchelos para que un abogado los revise.

Dónde se deposita su dinero

Según la sección 718.202 de los Estatutos de Florida, un desarrollador que vende antes de que la construcción esté sustancialmente terminada debe mantener en una cuenta de depósito en garantía los pagos de hasta el 10% del precio. Los pagos que superen el 10% pueden destinarse a la construcción una vez que esta haya comenzado, pero solo si el contrato lo permite y lo indica en una leyenda en negrita en la primera página, encima de su firma: los pagos que superen el 10% «PUEDEN SER UTILIZADOS POR EL DESARROLLADOR PARA FINES DE CONSTRUCCIÓN». Si el calendario de depósitos supera el 10% antes de que se termine la construcción, lea esa página con atención.

Normalmente, los depósitos se envían mediante transferencia internacional al agente de depósito en garantía indicado en el contrato. El fraude por transferencia bancaria apunta precisamente a estos pagos: antes de cada transferencia, confirme las instrucciones por teléfono con el agente, llamando a un número que haya encontrado por su cuenta. Muchos compradores extranjeros también abren una cuenta bancaria en EE. UU. para pagar depósitos posteriores, cuotas de la asociación y los impuestos sobre la propiedad.

Declaración jurada sobre personas extranjeras al cierre

Desde la ley de Florida de 2023 sobre propiedad extranjera (capítulo 692, parte III, de los Estatutos de Florida), las compañías de títulos solicitan a los compradores que firmen al cierre en Florida una declaración jurada, en el formato adoptado por la Comisión de Bienes Raíces de Florida, en la que declaran que no son una «persona extranjera» o que su compra cumple con la ley. Las reglas se dirigen a los gobiernos, partidos y personas domiciliados en siete «países extranjeros de preocupación»: China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, el régimen venezolano de Nicolás Maduro y Siria. Las personas domiciliadas en China enfrentan las restricciones más estrictas, y las compras residenciales cerca de instalaciones militares están restringidas para los compradores sujetos a la ley. Algunas partes de la ley han sido impugnadas ante un tribunal federal, así que, si alguno de estos países se aplica a usted o a su empresa, obtenga asesoría legal antes de reservar.

Impuestos al vender: FIRPTA

Cuando un propietario extranjero vende una propiedad en EE. UU., la Ley del Impuesto sobre la Inversión Extranjera en Bienes Inmuebles exige que el comprador retenga parte del precio para el IRS. La tasa estándar es del 15% del precio de venta. Baja al 10% si el precio es de $1,000,000 o menos y el comprador vivirá en la unidad, y a cero si es de $300,000 o menos, bajo la misma condición de residencia. La retención es un pago anticipado, no el impuesto final: usted presenta una declaración de impuestos en EE. UU. y puede solicitar un certificado de retención para reducirla. Téngalo en cuenta antes de comprar, especialmente si podría ser propietario a través de una empresa, porque la estructura afecta tanto los impuestos en EE. UU. como los de su país de origen.

Cerrar sin viajar

Una compañía de títulos o un abogado de cierre de Florida se encarga del cierre, verifica el título y registra la escritura. Si no puede viajar, puede firmar un poder para que un representante firme en su nombre, o firmar los documentos de cierre ante un notario o en un consulado de EE. UU. en el extranjero, según las indicaciones de su compañía de títulos. Pregunte con anticipación, porque las citas consulares y las apostillas de documentos pueden tardar semanas.

Lo que muestran los registros de escrituras sobre las construcciones nuevas

Las compras de propiedades nuevas representan una parte importante del mercado de Miami. En los 12 meses comprendidos entre octubre de 2025 y septiembre de 2026, el análisis de Own.Miami de las escrituras del condado de Miami-Dade contabiliza 15,729 ventas de condominios, de las cuales 3,806 (24%) fueron primeras ventas de un desarrollador. Por vecindario, las ventas de desarrolladores se concentraron en Downtown (1,615, mediana de $475,900), Brickell (421, mediana de $1,500,000), Midtown (273) y Edgewater (185, mediana de $1,400,900).

La reventa es la alternativa y, a finales de 2026, el mercado en los vecindarios centrales favorece a los compradores: los informes de mercado de Own.Miami contabilizan una oferta de aproximadamente 17 meses en Brickell, 13.7 en Edgewater y 30 en Downtown al 13 de octubre de 2026. Comparar el precio de una propiedad en preconstrucción con el precio de venta de unidades terminadas en el mismo vecindario es la comprobación más sencilla que puede hacer un comprador a distancia.