Impuestos sobre propiedades de condominios en Miami, exención Homestead y la boleta electoral de 2026

Un condominio en Miami que no es su residencia principal paga aproximadamente el 2% de su valor imponible al año en impuestos sobre la propiedad: la tasa de 2025 en la Ciudad de Miami fue de 19.99 mills y en Miami Beach, de 18.76 mills. Si el condominio es su residencia permanente, la exención homestead reduce la factura de la Ciudad de Miami en unos $843 al año y limita el aumento de las tasaciones futuras al 3%. Las segundas residencias y las propiedades de alquiler tienen un límite del 10%, y una medida en la boleta electoral del November 3, 2026 podría cambiar ambas cifras.

Las tasas de 2025, ciudad por ciudad

Su factura se calcula multiplicando el valor imponible por la tasa total en mills (un mill equivale a $1 por cada $1,000 de valor). La tasa total suma varios gravámenes. Para 2025, el tasador de propiedades de Miami-Dade indica lo siguiente:

| Gravamen | Mills de 2025 | |---|---| | Condado de Miami-Dade, en todo el condado | 4.5740 | | Junta escolar (todos los gravámenes escolares) | 6.6330 | | Operaciones + deuda de la Ciudad de Miami | 7.3616 | | Operaciones + deuda de Miami Beach | 6.1339 | | Operaciones de Sunny Isles Beach | 1.7000 | | Operaciones de Aventura | 1.7261 |

Al sumar la deuda del condado, las bibliotecas, The Children's Trust, el distrito de gestión del agua y, fuera de las ciudades que cuentan con su propio servicio, los servicios de bomberos y rescate, el Departamento de Ingresos de Florida calcula que el total de 2025 es de 19.9878 mills para la Ciudad de Miami y de 18.7601 para Miami Beach. Algunas zonas de Downtown y Brickell también pagan el gravamen de la Autoridad de Desarrollo de Downtown Miami (0.39 mills en 2025). Las ciudades con tasas municipales bajas, como Sunny Isles Beach y Aventura, terminan con totales notablemente menores.

Qué significa esto con los precios habituales de Miami

Según las escrituras registradas en la base de datos de Own.Miami, el precio mediano de venta de un condominio entre October 2025 y September 2026 fue de $800,000 en Brickell, $777,500 en South Beach y $782,500 en Sunny Isles Beach. En todo el condado, entre 15,729 ventas de condominios, fue de $456,000.

Si el valor imponible de un condominio en Brickell coincidiera con esa mediana de $800,000, la factura de 2025 a 19.99 mills sería de unos $15,990 al año antes de cualquier exención. El mismo valor en Miami Beach tendría una factura de unos $15,010. La tasación del tasador suele ser inferior al precio que pagó, así que considere estas cifras como presupuestos del rango alto, no como cotizaciones.

Si el condominio es su residencia permanente: homestead

Un residente de Florida que sea propietario y viva en el condominio el January 1 puede solicitar la exención homestead ante el tasador de propiedades (la fecha límite para presentar la solicitud es March 1). Ofrece dos beneficios:

• La exención. Se descuentan $25,000 del valor tasado para todos los impuestos, más una segunda cantidad del valor superior a $50,000 para los impuestos no escolares. Desde que se aprobó la Enmienda 5 en 2024, esa segunda cantidad se ajusta a la inflación: $25,722 para 2025 y $26,411 para 2026. En la Ciudad de Miami, en 2025, ambas exenciones juntas ahorraron unos $843 al año.
• El límite de Save Our Homes. Después del primer año, el valor tasado no puede aumentar más del 3% o del cambio en el IPC, lo que sea menor.

Si es una segunda residencia o una propiedad de alquiler: el límite del 10%

Los propietarios de segundas residencias, los inversionistas y los compradores que viven en el extranjero no califican para homestead. Su protección es el límite para propiedades no homestead: el valor tasado para los impuestos no escolares puede aumentar como máximo un 10% al año. Se restablece al valor de mercado cuando cambia el propietario del condominio.

Por qué la factura de impuestos del vendedor es la cifra equivocada

Un vendedor con exención homestead que ha sido propietario durante años puede pagar impuestos sobre una tasación muy inferior al valor de mercado. Cuando usted compra, la tasación se restablece aproximadamente al valor actual en enero siguiente, por lo que su primera factura de un año completo puede ser mucho más alta que la del vendedor. Haga su presupuesto basándose en el precio de compra y la tasa en mills de la ciudad, no en la línea de impuestos del anuncio.

La boleta electoral de November 2026: Enmienda 3

La Legislatura incluyó la HJR 1F en la boleta electoral del November 3, 2026 como Enmienda 3. Según el resumen del tasador de propiedades del condado de Manatee y de otras fuentes, si el 60% de los votantes la aprueba:

• la exención homestead para impuestos no escolares aumentaría a $150,000 en 2027 y a $250,000 en 2028;
• el límite de tasación para propiedades no homestead bajaría del 10% al 5%;
• los impuestos escolares y la exención escolar de $25,000 no cambiarían;
• los nuevos residentes de Florida tendrían requisitos de residencia adicionales, y las primeras facturas afectadas serían las de November 2027.

Para los propietarios de condominios, el límite del 5% frenaría el aumento de los impuestos de las segundas residencias y las propiedades de alquiler, mientras que la exención más amplia beneficiaría sobre todo a los residentes de tiempo completo. Consulte el resultado final de la votación antes de hacer su presupuesto para 2027.

Esta guía es de carácter educativo general y no constituye asesoría legal ni fiscal. Confirme sus propias cifras con el tasador de propiedades de Miami-Dade y un profesional de impuestos.