Evaluaciones especiales de condominios en Miami, inspecciones de hitos y SIRS: guía para compradores

Después del colapso de Surfside en 2021, Florida hizo obligatorias dos cosas para los edificios de condominios de tres o más pisos habitables: una inspección estructural de hitos a los 30 años y cada 10 años después, y un estudio de reservas para la integridad estructural (SIRS), cuyas reservas ya no se pueden eximir. Ambos trasladan costos a los propietarios mediante cuotas más altas o derramas especiales, por lo que son lo primero que debe verificar antes de comprar un condominio en Miami. Esta guía refleja la ley según fue enmendada por HB 913 en 2025, al mes de octubre de 2026.

Inspecciones de hitos: cuándo deben realizarse

Según la sección 553.899 de los Estatutos de Florida, un edificio de condominios o cooperativas de tres o más pisos habitables debe someterse a una inspección de hitos antes del 31 de diciembre del año en que cumple 30 años, contados desde su certificado de ocupación, y cada 10 años después. Un departamento local de construcción puede adelantar la primera inspección a los 25 años cuando las condiciones locales, como la proximidad al agua salada, lo justifiquen.

La inspección tiene dos fases. La fase uno es una revisión visual realizada por un ingeniero o arquitecto con licencia. La fase dos, que incluye pruebas, solo se requiere si la fase uno detecta un deterioro estructural sustancial. Los edificios que cumplieron 30 años antes del 1 de julio de 2022 debían completar su primera inspección antes del 31 de diciembre de 2024.

En Miami-Dade, la norma estatal se suma a la recertificación de edificios propia del condado, cuyo plazo el condado redujo de 40 a 30 años y que sus funcionarios de construcción describen como más estricta que la norma estatal de inspección de hitos. Por lo tanto, un condominio de Miami puede estar sujeto a ambas.

Estudios de reservas para la integridad estructural

Un SIRS enumera los componentes que mantienen el edificio en pie y seco, incluidos el techo, la estructura, la protección contra incendios, la plomería, el sistema eléctrico, la impermeabilización, las ventanas y las puertas exteriores, y establece las reservas necesarias para repararlos o reemplazarlos. Puntos clave tras HB 913:

• Ya no se permiten exenciones. Para los presupuestos aprobados el 31 de diciembre de 2024 o después, los propietarios ya no pueden votar para eximir o reducir las reservas que exige un SIRS.
• Plazo. El plazo para completarlo se extendió hasta el 31 de diciembre de 2025, por lo que todos los edificios sujetos a este requisito ya deberían tener uno. El SIRS se repite cada 10 años.
• Más formas de pagar. Con la aprobación de los propietarios, las asociaciones pueden financiar las reservas o reparaciones obligatorias mediante derramas especiales, préstamos o líneas de crédito, no solo con las cuotas mensuales.
• Una pausa temporal. Después de una inspección de hitos, una asociación puede pausar las contribuciones a las reservas por hasta dos años presupuestarios, con la aprobación de los propietarios, para pagar las reparaciones que haya identificado la inspección.

El resultado es que muchos edificios antiguos de Miami están financiando correctamente sus reservas por primera vez, lo que se refleja en cuotas más altas y nuevas derramas especiales.

Lo que muestran los registros de Own.Miami

Al 13 de octubre de 2026, entre los 806 edificios que Own.Miami monitorea:

• 66 tienen al menos un anuncio activo cuyas observaciones indican que hay una derrama especial vigente.
• 18 edificios dentro de la Ciudad de Miami tienen un trámite de recertificación que los datos abiertos de la ciudad aún muestran como no aprobado, a la espera de correcciones por parte del solicitante.
• 84 tienen anuncios que indican que no hay ninguna derrama especial.

La página de cada edificio muestra estos registros en su sección de estado, y la página de edificios sin derramas especiales enumera los que tienen un registro sin observaciones.

Qué preguntar antes de firmar

Ahora los contratos de Florida deben revelar el estado de la inspección de hitos y del SIRS. Lea esos documentos durante su período de revisión de documentos del condominio y pregúntele a la asociación:

• ¿Cuándo se realizó la inspección de hitos, pasó a la fase dos y qué reparaciones exigió?
• ¿Está completo el SIRS y el presupuesto actual financia las reservas al nivel que exige, o la asociación está usando una pausa, un préstamo o una línea de crédito?
• ¿Se aprobó o se planea una derrama especial, de cuánto por unidad y el contrato especifica si la paga el comprador o el vendedor?
• ¿El edificio completó la recertificación de Miami-Dade?

A veces, un precio más bajo en un edificio antiguo refleja una derrama que el vendedor ya conoce. Los documentos le dirán si ese es el caso.

Esta guía es de carácter educativo general y no constituye asesoría legal, fiscal ni financiera. Antes de actuar, confirme los detalles de cualquier edificio con un abogado de Florida.