Costos de cierre de condominios en Miami: sellos documentales, título y tarifas

En una compra típica de un condominio en Miami-Dade, los impuestos estatales son la parte predecible del cierre: por costumbre, el vendedor paga el impuesto de sellos documentales de $0.60 por cada $100 sobre la escritura, y el comprador que financia paga $0.35 por cada $100 sobre el pagaré, más un impuesto intangible de 0.2% sobre la hipoteca. El seguro de título, que por costumbre pagan los compradores en Miami-Dade, y los cargos del prestamista representan la mayor parte del resto.

Sellos de la escritura: por qué una unidad de condominio paga $0.60 y no $1.05

Florida cobra un impuesto de sellos documentales de $0.70 por cada $100 sobre las escrituras en todos los condados, excepto Miami-Dade, donde la tasa base es de $0.60 por cada $100, según el Departamento de Ingresos de Florida. Miami-Dade también aplica un recargo de $0.45, pero solo a propiedades que no sean residencias unifamiliares.

Para los compradores de condominios, el detalle clave es la definición. Tanto la sección 201.031 de los Estatutos de Florida como la regla 12B-4.012 del Departamento de Ingresos establecen que una residencia unifamiliar incluye una unidad de condominio, por lo que la escritura de una unidad residencial de condominio paga la tasa de $0.60 sin el recargo. El recargo se aplica cuando una escritura transfiere más de una residencia o una propiedad no residencial. Quién paga los sellos de la escritura se establece en el contrato; el contrato estándar de Florida Realtors/Florida Bar los incluye como un costo del vendedor.

Impuestos sobre la hipoteca (solo para compradores que financian)

• Impuesto de sellos documentales sobre el pagaré: $0.35 por cada $100 del préstamo, según el Departamento de Ingresos.
• Impuesto intangible no recurrente: 2 mills, o $0.002 por dólar, sobre el monto garantizado por bienes raíces en Florida, conforme a la sección 199.133.

Un comprador que paga en efectivo no paga ninguno de estos impuestos.

Un ejemplo con el precio mediano actual

El recuento de escrituras registradas de Own.Miami sitúa en $380,000 el precio mediano de reventa de condominios en Miami-Dade en septiembre de 2026. A ese precio:

• Sellos de la escritura a $0.60 por cada $100: $2,280 (por costumbre, a cargo del vendedor).
• Un comprador que da un 20% de inicial pide prestados $304,000: sellos del pagaré de $1,064, más un impuesto intangible de $608, o $1,672 en impuestos sobre el préstamo.

Si se hubiera aplicado la tasa de $1.05, los sellos de la escritura habrían sido $3,990; por eso vale la pena verificar la tasa en el estado de cuenta del cierre.

Seguro de título en Miami-Dade

La Oficina de Regulación de Seguros de Florida establece las tarifas de las primas del seguro de título, por lo que la prima para un precio determinado no cambia de una compañía de títulos a otra; los costos que puede comparar son los demás cargos de título y cierre. Quién paga depende de la costumbre local: en Miami-Dade, por costumbre, el comprador paga y elige la póliza del propietario, lo contrario de la costumbre en gran parte de Florida, donde paga el vendedor. Esto se puede negociar en el contrato.

Cargos de la asociación

Antes del cierre, la asociación emite un certificado de estoppel que indica cuánto debe la unidad. La sección 718.116 de los Estatutos de Florida limita ese cargo y lo ajusta según la inflación cada cinco años; después del ajuste de 2022, el límite para un certificado estándar es de $299, con cargos adicionales permitidos por una solicitud urgente o una cuenta morosa. Algunas asociaciones también cobran cargos de solicitud o transferencia, así que solicite las cifras del edificio con anticipación.

Quién probablemente pagará estos costos

El financiamiento cambia la cuenta. En los 806 edificios de condominios que sigue Own.Miami, 2,616 de 8,738 ventas registradas en los últimos 12 meses, alrededor del 30%, se asociaron con una hipoteca de compra de un prestamista regulado. En el otro 70% de las ventas no se registró ningún préstamo regulado para la compra; un comprador que paga en efectivo no paga los sellos del pagaré ni el impuesto intangible. Un comprador que financia suma esos impuestos, además de los cargos del prestamista y los depósitos en garantía prepagados. Para ver el presupuesto completo, consulte cuánto cuesta comprar un condominio en Miami.

Preguntas para su agente de cierre

• ¿La escritura está gravada a $0.60 por cada $100 y, si no, por qué?
• Según mi contrato, ¿quién paga los sellos de la escritura y la póliza de título del propietario?
• ¿Cuáles son los cargos de estoppel, solicitud y transferencia de esta asociación?

Esta guía es de carácter educativo general y no constituye asesoría legal, fiscal ni financiera. Confirme las cifras de su transacción con su agente de cierre, abogado o prestamista.