Calculadora de impuesto predial de condos en Miami-Dade
Ingresa un precio, elige el edificio o la ciudad e indica si será tu residencia principal (homestead). Estimamos la primera factura anual completa de un nuevo propietario, gravamen por gravamen, con las tasas oficiales de millaje.
Es una estimación, no asesoría fiscal. Own.Miami no es asesor fiscal. Tu factura depende del valor que fije el Property Appraiser y de las tasas que se aprueban cada septiembre. Consulta el estimador oficial del Property Appraiser y el Tax Collector de Miami-Dade.
Tu compra
Unos $1,101 al mes. Pagado en noviembre con el 4% de descuento: $12,688. Es el 1.76% del precio, con 18.6681 milésimas en total.
Sin la exención homestead: $14,001 (la exención ahorra $785 al año).
Tasas: millaje definitivo aprobado para el año fiscal 2026.
Exención homestead: $25,000 en todos los gravámenes, más $26,411 en los gravámenes no escolares. Portabilidad aplicada: $0.
Línea por línea
| Gravamen | Milésimas | Valor imponible | Impuesto |
|---|---|---|---|
Condado, operación Miami-Dade County | 4.5740 | $698,589 | $3,195.35 |
Condado, servicio de deuda Miami-Dade County | 0.3937 | $698,589 | $275.03 |
Escuelas, aporte local exigido por el estado Miami-Dade County School Board | 3.2510 | $725,000 | $2,356.98 |
Escuelas, gravamen de la junta local Miami-Dade County School Board | 2.2480 | $725,000 | $1,629.80 |
Escuelas, operación votada Miami-Dade County School Board | 1.0000 | $725,000 | $725.00 |
Escuelas, servicio de deuda Miami-Dade County School Board | 0.1240 | $725,000 | $89.90 |
Ciudad, operación City of Miami Beach | 5.8060 | $698,589 | $4,056.01 |
Ciudad, servicio de deuda City of Miami Beach | 0.2693 | $698,589 | $188.13 |
Distrito de Bibliotecas Miami-Dade Public Library System | 0.2812 | $698,589 | $196.44 |
Children’s Trust The Children’s Trust | 0.4638 | $698,589 | $324.01 |
Distrito de gestión del agua South Florida Water Management District | 0.0948 | $698,589 | $66.23 |
Cuenca del Okeechobee South Florida Water Management District | 0.1026 | $698,589 | $71.68 |
Proyecto de construcción de los Everglades South Florida Water Management District | 0.0327 | $698,589 | $22.84 |
Distrito de Navegación Interior Florida Inland Navigation District | 0.0270 | $698,589 | $18.86 |
| Total de impuestos ad valorem | 18.6681 | $13,216.26 |
Solo impuestos ad valorem. Las contribuciones no ad valorem (basura, distritos especiales) aparecen aparte en la factura; en la mayoría de los edificios de condos la recolección de basura se paga a través de la asociación.
Ritz-Carlton South Beach
No publicamos una proporción homestead para este edificio (menos de 20 unidades en la lista del estado, una declaración compartida con otra torre o un edificio más nuevo que la lista).
Una proporción de unidades de la lista fiscal del Florida Department of Revenue. Nunca mostramos el propietario ni la factura de ninguna unidad.
Por qué la factura de un nuevo propietario suele ser mayor que la del vendedor
Florida limita cuánto puede subir el valor tasado de un propietario: el 3% al año o la inflación, lo que sea menor (2.7% en 2026), para un homestead (Save Our Homes), y el 10% al año en los gravámenes no escolares para las demás viviendas. Tras años de alzas, un propietario antiguo suele tributar sobre un valor muy inferior al del mercado actual.
El límite termina cuando la unidad se vende. El 1 de enero siguiente el Property Appraiser vuelve a tasar la unidad a su valor justo, así que la primera factura del comprador refleja el precio de compra, no el valor limitado del vendedor. No hagas tu presupuesto con la factura del vendedor. La portabilidad puede trasladar parte del beneficio de un homestead anterior en Florida.
Fechas clave
- 1 de enero: la propiedad y la residencia en esta fecha deciden las exenciones del año. El valor se fija a esta fecha.
- 1 de marzo: plazo para solicitar la exención homestead y la portabilidad al Property Appraiser.
- Agosto: el aviso TRIM muestra el valor, las exenciones y las tasas propuestas. Las audiencias sobre las tasas son en septiembre.
- Hacia el 1 de noviembre: se envían las facturas. Pagar antes da descuento: 4%, 3%, 2%, 1% en noviembre, diciembre, enero y febrero.
- 31 de marzo: vence el monto completo; los impuestos impagos están en mora desde el 1 de abril.
La boleta de noviembre de 2026
La Enmienda 3 (HJR 1F, puesta en la boleta por la Legislatura) se vota el 3 de noviembre de 2026 y necesita el 60% de los votos para aprobarse. Si se aprueba, entra en vigor el 1 de enero de 2027. Elevaría la exención homestead para los impuestos no escolares a $150.000 en 2027 y $250.000 en 2028, y luego la ajustaría por inflación; pediría a la Legislatura un procedimiento para que condados y ciudades la aumenten en sus propios gravámenes; reduciría del 10% al 5% el límite anual de aumento del valor tasado de las viviendas no homestead; y limitaría en qué pueden gastar los condados y las ciudades el impuesto predial. Quienes no sean residentes de Florida el 31 de diciembre de 2026 recibirían la exención actual al calificar, y la exención aumentada a partir de su quinto año de exención. Esta calculadora aplica la ley vigente hoy y no modela la enmienda.
Florida Division of Elections, 2026 Amendment 3 (HJR 1F)
Preguntas sobre esta calculadora
¿Cuál es la tasa del impuesto predial de un condo en Miami-Dade?
Depende de la ciudad. Para el año fiscal 2026, el millaje total es de 19.9544 milésimas en la Ciudad de Miami y 18.6681 en Miami Beach, es decir, esa cantidad de dólares por cada $1.000 de valor imponible. La tabla de esta página muestra cada gravamen y cada ciudad.
¿Cuánto es el impuesto predial de un condo de $750,000 en la Ciudad de Miami?
Con las tasas del año fiscal 2026, unos $14,115 al año como homestead y unos $14,966 al año sin homestead, suponiendo que el Property Appraiser valora la unidad al precio. Tu factura depende del valor que fije el tasador.
¿Cuánto ahorra la exención homestead?
Los primeros $25,000 del valor tasado están exentos de todos los gravámenes, y hasta $26,411 más del valor que supere $50,000 están exentos de los gravámenes no escolares. Además limita las subidas futuras del valor tasado al 3% al año o a la inflación, lo que sea menor.
¿Por qué mi factura será mayor que la del vendedor?
El valor tasado del vendedor estaba limitado (Save Our Homes si era homestead, o el 10% al año en los gravámenes no escolares). El límite termina con la venta y la unidad se vuelve a tasar a su valor justo el 1 de enero siguiente.
¿Puedo traer el beneficio de Save Our Homes de mi vivienda anterior en Florida?
Sí, si estableces el nuevo homestead dentro de los tres años siguientes a dejar el anterior. Puedes trasladar hasta $500,000 de la diferencia entre el valor justo y el tasado de la vivienda anterior (una parte proporcional si la nueva vale menos). Solicítalo al Property Appraiser antes del 1 de marzo.
¿Hay descuento por pagar antes?
Sí. Las facturas se envían hacia el 1 de noviembre. Pagar en noviembre descuenta el 4%, en diciembre el 3%, en enero el 2% y en febrero el 1%. El monto completo vence el 31 de marzo.
Cómo se calcula
- Valor: el precio que ingresas (por el % de valor justo que elijas) sustituye al valor justo del 1 de enero. El primer año tras una compra, el valor tasado es igual al valor justo, menos la portabilidad.
- Homestead: $25,000 menos del valor tasado en todos los gravámenes, y hasta $26,411 más sobre el valor tasado que supere $50,000, solo en los gravámenes no escolares.
- Impuesto: el millaje de cada gravamen por su valor imponible, dividido entre 1.000. Los gravámenes escolares usan el valor imponible escolar; los demás, el valor imponible no escolar.
- No incluido: exenciones para mayores, veteranos, personas con discapacidad o viudos, contribuciones no ad valorem y cualquier cambio votado después de estas tasas.
- Tasas: millaje del año fiscal 2026 (tabla mdc-millage/2026-adopted, revisada el 2026-10-23). Una compra que se cierra en 2026 se factura al comprador por primera vez en noviembre de 2027, con las tasas aprobadas ese septiembre.
Fuentes oficiales
- Miami-Dade Property Appraiser, 2026 adopted millage rates (chart dated October 13, 2026)
- Miami-Dade Property Appraiser, 2026 proposed millage rate comparison
- Miami-Dade Property Appraiser, 2025 adopted millage rates
- Florida Department of Revenue, CPI and the additional homestead exemption
- Miami-Dade Property Appraiser, Save Our Homes
- Miami-Dade Property Appraiser, portability
- Miami-Dade Property Appraiser, folio numbers (municipality codes)
- City of Miami GIS, Downtown Development Authority boundary
- Florida Statutes s. 197.162, discounts for early payment
- Miami-Dade Tax Collector, discounts for early payment
- Florida Division of Elections, 2026 Amendment 3 (HJR 1F)
¿Cuánto condo puedes pagar? Prueba la calculadora de asequibilidad.